Coima semplifica il Pirellino: solo uffici La Torre Botanica di Boeri non si farà

Dopo anni di stop si sblocca il progetto del cosiddetto Pirellino a Milano. Ma non senza sorprese: la Torre Botanica non si farà, non ci sarà nessun nuovo Bosco verticale sopra la Biblioteca degli alberi. Solo uffici nell’ex sede direzionale del Comune. Quattro anni dopo la presentazione del maxi-progetto Coima legato al restyling del Pirellino, si ridimensiona così il progetto per il P39, di via Pirelli 39, il futuro edificio sopra via Melchiorre Gioia dove inizialmente si era ipotizzata anche una sorta di High Line milanese in stile newyorchese, con un avveniristico ponte-serra, progetto anche questo saltato. Ora, l’ulteriore “semplificazione”.

Coima ha, infatti, presentato al Comune di Milano un aggiornamento del progetto affidato allo studio di architettura Diller Scofidio + Renfro (quelli delle High line newyorchese) e già approvato dalla Commissione Paesaggio a ottobre 2023. Prevista, ora, solo una ristrutturazione della torre e un risanamento conservativo dell’edificio a ponte, con mantenimento della destinazione d’uso direzionale. Un piano, fanno sapere dalla società immobiliare di Manfredi Catella, modificato per “evitare ulteriori ritardi nel rilascio del titolo abitativo”. Ecco perchè, quindi, alla parte residenziale del progetto, che prevedeva, appunto, una torre costruita a sinistra del complesso (lato Parco Biblioteca degli Alberi), la cosiddetta Torre Botanica progettata dal team formato da Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti, è saltata. E ancora non si sa se per essere rinviata a successiva data di esecuzione.  fatto sta che i rendering mostrati colpivano: 110 metri per 25 piani di cui 21 residenziali, la Torre Botanica assomigliava al Bosco Verticale, ma fino a un certo punto, come spiegava all’epoca la stessa archistar che ha disegnato entrambi i grattacieli: “Il primo è un bosco che sale verso il cielo, il secondo un orto botanico verticale”.

Il progetto complessivo, riveduto e corretto,  prevede, comunque, che l’attuale struttura a ponte sarà riqualificata per mantenere l’omogeneità con l’edificio a torre (con mantenimento dell’originaria funzione direzionale per l’intero complesso immobiliare) che passa sopra via Melchiorre Gioia, e che, nell’idea iniziale di Coima, si sarebbe potuto trasformare in un ponte-serra con spazi pubblici. Anche questo un altro tassello del progetto saltato perché il Comune ha bocciato la richiesta di Catella di ottenere un incentivo volumetrico del 25% grazie a una legge regionale. “La necessità di non ritardare ulteriormente i lavori ha imposto la semplificazione del progetto originario nella forma di un risanamento-ristrutturazione in chiave conservativa, mantenendo l’attuale edificio a ponte e integrandolo nel disegno architettonico dell’edificio a torre di Elizabeth Diller”, ha detto Manfredi Catella, founder e Ceo di Coima Sgr, sottolineando che “il mercato non può prescindere da regole certe, trasparenti e stabili per contribuire a un’evoluzione virtuosa e inclusiva delle nostre città nel rispetto della pianificazione pubblica”.

La storia

L’edificio venne costruito nel 1966 su progetto degli architetti Renato Bazzoni, Luigi Fratino, Vittorio Gandolfi e Aldo Putelli, come sede comunale degli Uffici Tecnici Comunali, abbreviato in Palazzo UTC, alto 90 metri e 25 piani, faceva parte dell’incompiuto “Centro Direzionale”.

L’aggiudicazione del Pirellino da parte della società immobiliare di Manfredi Catella risale al marzo 2019, quando l’immobile comunale venne acquistato all’asta per 194 milioni di euro. Al momento del rogito, nel novembre 2019, la normativa vigente consentiva una destinazione d’uso libera, lasciando aperta la possibilità di una conversione residenziale.

Tuttavia, pochi mesi dopo, con l’entrata in vigore del nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT) nel febbraio 2020, il Comune ha imposto un vincolo di edilizia residenziale sociale (ERS) per tutti gli interventi di trasformazione residenziale superiori a 10.000 mq di superficie lorda. Questo cambiamento ha di fatto modificato le condizioni con cui l’immobile era stato acquistato, vincolandone lo sviluppo.

Coima ha quindi presentato ricorso al TAR nel giugno 2020, chiedendo il rispetto delle condizioni urbanistiche in vigore al momento dell’acquisto. Il contenzioso è proseguito fino al Consiglio di Stato, che il 18 dicembre 2023 ha ha riconosciuto le ragioni della Società, stabilendo che qualsiasi modifica urbanistica dell’immobile dovesse essere adeguatamente motivata e non potesse essere applicata retroattivamente. Il progetto presentato nel 2021.

Nonostante la sentenza, nel novembre 2023 il Comune ha avviato una variante al PGT che conferma l’obbligo di edilizia residenziale sociale in caso di conversione ad uso abitativo. Questo ha reso evidente il rischio di ulteriori ritardi nel rilascio delle autorizzazioni, portando Coima a semplificare il progetto per mantenere la destinazione direzionale e procedere più rapidamente con l’avvio dei lavori.

Sostenibilità

Dal punto di vista ambientale, il progetto si distingue per il 90% di riduzione delle emissioni in fase di costruzione e il raggiungimento della neutralità carbonica una volta operativo. Sarà alimentato da energia rinnovabile e otterrà le certificazioni LEED Platinum e WELL Gold, oltre a rientrare nei parametri della Tassonomia UE per la sostenibilità.

Il completamento di Porta Nuova

P39 rientra nella seconda fase di sviluppo del progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova a Milano.

Negli ultimi anni, la zona ha registrato un forte aumento di aziende: attualmente ospita oltre 35mila lavoratori e una presenza crescente di big player nei settori bancario, tecnologico e finanziario. Entro tre anni, si stima che la popolazione professionale supererà le 50mila persone, con un afflusso annuo di 15 milioni di visitatori.

Nell’ambito dei programmi di investimento di Coima, “le principali linee strategiche si stanno sviluppando, oltre che nelle riqualificazioni di quartieri a destinazione mista, nel settore turistico, nell’ambito della logistica con investimenti di oltre 1 miliardo di euro completati nel corso dell’ultimo triennio, e nel residenziale, con la previsione tra investimenti in corso e previsti nel prossimo triennio di oltre 3 miliardi di euro per la realizzazione di 5mila appartamenti”, fa sapere la società.

Coima sta realizzando complessivamente oltre 800 residenze e 1.700 posti letto in edilizia convenzionata nell’area metropolitana di Milano. In particolare, il Fondo Coima Housing ha investito nella struttura che ospiterà il Villaggio Olimpico per i Giochi di Milano-Cortina 2026, nell’ex Scalo di Porta Romana, che al termine della manifestazione verrà trasformato nel più grande studentato convenzionato d’Italia, con circa 1.700 posti letto. Nell’ambito del medesimo sviluppo urbano, Coima, poi, realizzerà 320 unità abitative, di cui 95 in edilizia residenziale pubblica (ERP) e 225 in edilizia convenzionata ordinaria (ERS). Coima Housing sta inoltre investendo nella componente di edilizia residenziale convenzionata del lotto “Unione Zero” a MilanoSesto, il più grande progetto di rigenerazione urbana in Italia e tra i maggiori in Europa, che vede Coima e Redo SGR Società benefit come principali attori. Infine, la società immobiliare di Catella prevede di realizzare 200 residenze in edilizia convenzionata nel lotto Valtellina, all’interno dell’ex Scalo Farini.