Milano capitale delle costruzioni in Italia: storia e cronistoria del “caso Milano”

Alla luce di tale chiarimenti interpretativi che andranno ad impattare sul testo unico dell’edilizia (il DPR 380/2001), sulla legge urbanistica fondamentale (la L. 1150/1942), sulla legge ponte (L.765/1967) e in ultimo sul DM 1444/1968 sugli standard edilizi, ritengo necessario ripercorrere le dinamiche che hanno portato a questa crescita, i principali progetti edilizi realizzati e le implicazioni per il futuro della città, evidenziando le criticità emerse a partire dalle primi indagini della Procura avviate a fine 2023.

Introduzione

Negli ultimi anni, Milano ha vissuto una trasformazione urbanistica senza precedenti, diventando la città con il più alto numero di costruzioni in Italia e forse anche in Europa. Questo sviluppo è stato alimentato da una serie di fattori, tra cui l’aumento degli investimenti nel settore edilizio, le politiche di rigenerazione urbana e l’attrattività della città come centro economico e culturale.

Fattori di crescita

Come dicevo, la crescita delle costruzioni a Milano è stata influenzata da diversi fattori chiave:

1. Investimenti nel settore edilizio: Gli investimenti a Milano sono aumentati significativamente negli ultimi anni, grazie anche ai fondi europei del PNRR  e delle agevolazioni fiscali dei vari bonus edilizi, (in particolare il superbonus 110), utilizzati per consentire la ripresa economica-sociale dopo la crisi dovuta alla pandemia del 2020. Questi investimenti hanno permesso la realizzazione di numerosi progetti di edilizia residenziale, commerciale e infrastrutturale.
2. Politiche di rigenerazione urbana: Le politiche di rigenerazione urbana adottate dal Comune di Milano hanno incentivato la riqualificazione di aree dismesse e la costruzione di nuovi edifici. Queste politiche hanno favorito la creazione di nuovi quartieri residenziali e commerciali, migliorando la qualità della vita dei cittadini.
3. Attrattività economica e culturale: Milano è riconosciuta come uno dei principali centri economici e culturali d’Italia. La città attrae investitori, professionisti e turisti da tutto il mondo, creando una domanda crescente di nuove costruzioni per soddisfare le esigenze abitative e commerciali.

Principali progetti edilizi

Tra i principali progetti edilizi realizzati a Milano negli ultimi anni, possiamo citare:

1. CityLife: Uno dei progetti di riqualificazione urbana più ambiziosi d’Europa, CityLife ha trasformato l’area dell’ex Fiera di Milano in un moderno quartiere residenziale e commerciale. Il progetto include tre grattacieli iconici, progettati da architetti di fama internazionale, e ampi spazi verdi pubblici.
2. Porta Nuova: Questo progetto ha riqualificato l’area intorno alla stazione di Porta Garibaldi, creando un nuovo quartiere direzionale e residenziale. Tra gli edifici più noti del progetto ci sono la Torre Unicredit, il Bosco Verticale e la Biblioteca degli Alberi.
3. Scalo Farini: Un altro importante progetto di rigenerazione urbana, Scalo Farini prevede la trasformazione di un’ex area ferroviaria in un nuovo quartiere residenziale e commerciale, con ampi spazi verdi e infrastrutture moderne.

Implicazioni per il futuro

La crescita delle costruzioni a Milano di questi ultimi anni ha avuto diverse implicazioni per il futuro della città:

1. Sviluppo sostenibile: La realizzazione di nuovi edifici e quartieri deve essere accompagnata da politiche di sviluppo sostenibile, che tengano conto dell’impatto ambientale e promuovano l’uso efficiente delle risorse naturali.
2. Qualità della vita: La costruzione di nuovi quartieri residenziali e commerciali può migliorare la qualità della vita dei cittadini, offrendo spazi abitativi moderni e servizi di alta qualità. Tuttavia, è importante garantire che lo sviluppo urbano sia inclusivo e accessibile a tutti.
3. Attrattività internazionale: La crescita delle costruzioni a Milano rafforza l’attrattività della città a livello internazionale, attirando investitori, professionisti e turisti. Questo può contribuire a consolidare il ruolo di Milano come capitale economica e culturale d’Italia.

Le indagini della Procura di Milano sui presunti abusi edilizi

Nell’ultimo anno, Milano è stata al centro di numerose inchieste riguardanti presunti abusi edilizi. Sono stati coinvolti sia grandi progetti immobiliari che interventi minori, tutti caratterizzati da irregolarità nelle procedure autorizzative e nella realizzazione delle opere. Le indagini della Procura di Milano hanno evidenziato numerosi casi di tali irregolarità, che hanno avuto un impatto significativo sul settore immobiliare e sulla fiducia dei cittadini e hanno coinvolto funzionari pubblici, architetti, costruttori e responsabili di cantiere, accusati a vario titolo di lottizzazione abusiva, abuso d’ufficio e falso ideologico. Le conseguenze di questi abusi edilizi sono state significative. Da un lato, i cittadini che avevano acquistato appartamenti in questi progetti si sono trovati in una situazione di incertezza, con il rischio di non vedere mai completate le loro abitazioni. Dall’altro, il Comune di Milano ha subito un danno economico considerevole, con mancati incassi stimati in milioni di euro. Le conclusioni di tali indagini hanno portato al sequestro di numerosi cantieri e alla sospensione dei lavori in corso. Inoltre, le autorità hanno avviato procedimenti giudiziari contro i responsabili degli abusi edilizi, con l’obiettivo di recuperare le somme dovute al Comune e di garantire il rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie.

Cronistoria di alcuni degli eventi giudiziari sulle inchieste della Procura

• Primavera 2023: La Procura di Milano avvia la prima inchiesta sugli abusi edilizi, concentrandosi sulle Torri di Crescenzago. In un’area precedentemente occupata da capannoni industriali, vengono costruiti tre palazzi di 81, 59 e 10 metri d’altezza. Il Comune di Milano autorizza l’operazione come semplice “ristrutturazione”, ma i PM contestano questa interpretazione delle norme considerandole invece rientranti nel novero della tipologia di “nuova costruzione” con tutte le conseguenze procedimentali.
• Aprile 2024: La Procura acquisisce le carte di 40 progetti edilizi autorizzati tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di costruire), ritenendolo come titolo non utilizzabile per realizzare grandi costruzioni in un ambito di rigenerazione urbana di edilizia demo-ricostruttiva. Tra i progetti sotto indagine ci sono via Crescenzago (Park Towers), via Stresa (Torre Milano) e Piazza Aspromonte (Hidden Garden).
• Maggio 2024: Il Comune di Milano adotta nuove linee guida per rilasciare autorizzazioni a costruire solo attraverso permessi o piani attuativi, in conformità con le indicazioni della Procura.
• Novembre 2024: La Guardia di Finanza sequestra l’area della residenza universitaria “Scalo House” in via Valtellina, accertando violazioni della normativa urbanistica e un aumento illecito delle superfici e delle cubature realizzabili. Quattordici persone, tra cui costruttori, progettisti e funzionari comunali, vengono indagate per abusi edilizi, lottizzazione abusiva e falso.
• Novembre 2024: La Procura di Milano continua le indagini su altri progetti edilizi, coinvolgendo figure chiave dell’amministrazione comunale.

Conseguenze e reazioni

La situazione ha generato preoccupazione tra i costruttori e le autorità locali. I vertici di Assimpredil Ance Milano hanno dichiarato che si rischia la paralisi delle attività edilizie, con conseguente perdita di investimenti, competitività infrastrutturale e occupazione. In risposta, il Comune di Milano ha adottato nuove linee guida per rilasciare autorizzazioni a costruire solo attraverso permessi o piani attuativi, in conformità con le indicazioni della Procura. Inoltre ha comunicato recentemente la chiusura dello sportello unico dell’edilizia a causa delle criticità riscontrate e delle indagini in corso, suscitando reazioni negative da parte degli ordini e collegi professionali della provincia di Milano. Nello stesso tempo, in risposta alla paralisi delle attività edilizie, il governo annuncia l’introduzione di una norma, ribattezzata “Salva Milano”, per sbloccare i cantieri e permettere agli operatori del settore di tornare a lavorare con serenità.

Cosa viene contestato

Nelle varie ordinanze di sequestro firmate dai gip su richiesta dei pm, si parla esplicitamente di «macroscopiche violazioni di legge». Quel che gli inquirenti contestano sono le modalità con cui il Comune di Milano ha autorizzato le costruzioni – «frutto di un’operazione di maquillage giuridico» – e la successiva assenza di piani attuativi per garantire interventi che equilibrino l’impatto dei nuovi abitanti sul quartiere: servizi pubblici, infrastrutture, verde, eccetera.

In diversi casi, questi interventi edilizi vengono tipizzati definendoli «ristrutturazione edilizia». Secondo la Procura, invece sarebbero da definire come interventi di «nuova costruzione».

In altri casi, la destinazione d’uso ad uffici è stata trasformata con una semplice «convenzione», «stipulata direttamente, al di fuori di ogni schema legale e logico giuridico, tra l’operatore privato e il dirigente del Sue (Sportello unico dell’edilizia), in usurpazione dei poteri del consiglio e della giunta comunale», come si legge sulle pagine ordinanze di sequestro.

Per le altre situazioni, sono stati demoliti piccoli edifici per far spazio a torri di diversi piani. Anche in questi casi la procedura seguita non è stato un «permesso di costruire», necessario quando si edifica ex novo, ma la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) che non richiede le necessarie valutazioni d’impatto sul territorio.

Gli inquirenti, evidenziano il «piglio efficientista» della struttura comunale nelle pratiche edilizie, e contestano in generale un modus operandi che ha effetti, oltre che potenzialmente penali, anche sulla cittadinanza. Si legge nelle ordinanze che «la necessità di verificare il carico urbanistico derivante dagli abitanti aggiuntivi previsti dai nuovi interventi», non sia stata verificata così come prevedeva la norma, evidenziando che “l’utilizzo dello strumento della «convenzione» concordata tra i privati e i dirigenti del Sue, porta ad una «elusione del controllo del consiglio o della giunta comunale», negando «ai cittadini la conoscenza del progetto e la possibilità di presentare osservazioni».

Indebiti vantaggi sugli oneri concessori

Le indagini poi proseguono con l’irruzione anche della Corte dei Conti per la verifica di eventuali danni erariali subiti dal comune di Milano per non aver introitato le somme dovute per gli oneri concessori, considerato che tali procedure inquadrate nella tipologia “ricostruttiva” anziché nella definizione di nuova costruzione, comportano oneri di urbanizzazione inferiori a quanto normalmente dovuto. Un vantaggio per i costruttori (si legge nelle indagini), e un danno erariale per il Comune. In altre parole, ci sarebbe stato un calcolo al ribasso che avrebbe comportato «un indebito vantaggio all’operatore privato che si sostanzia in una forma di finanziamento occulto dell’intervento».

Le inchieste attuali sull’urbanistica a Milano

«Il sistema di illegalità manipolatoria e di falsificazione ideologica dei titoli edilizi e alterazione del procedimento non accenna ad arrestarsi», scrive il gip. La tesi del pool della procura, è sempre la stessa: quando si superano i 25 metri di altezza e i tre metri cubi di costruito per ogni metro quadrato, per tirare su un edificio non basta una Scia o una convenzione ma serve un vero e proprio «permesso per costruire», con iter amministrativi più complessi, oneri di urbanizzazione più alti e l’approvazione di un piano attuativo con cessione delle aree da destinare a standard o in alternativa la “monetizzazione”. In molti casi, poi, secondo i pm le nuove costruzioni vengono spacciate per semplici «ristrutturazioni».

I numeri sono impressionanti. Sono oltre 150 i cantieri fermi (tra quelli sequestrati e quelli che si sono interrotti per timore di interventi della procura), almeno 40 i dirigenti e i tecnici che hanno lasciato gli assessorati per «paura della firma», 35 i miliardi di euro di investimenti a rischio secondo un’analisi di Scenari Immobiliari, 100 milioni gli oneri di urbanizzazione persi negli scorsi anni dal Comune. Parallelamente alla procura sta indagando anche la Corte di conti della Lombardia.

Il salva-Milano sarà la soluzione?

La colpa, così come indicato dai costruttori e dai dirigenti del Comune di Milano, sarebbe nella vaghezza delle norme che regolano il settore, su tutte l’art. 3 comma 1 lettera d) sulla nuova definizione di ristrutturazione edilizia nell’ambito  della demolizione e ricostruzione e l’art. 10 comma 1 lettera c, sulla ristrutturazione che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva, entrambi contenuti nel Testo unico dell’Edilizia DPR 380 del 6 giugno 2001.

Inoltre l’altro articolo che in questi decenni si è prestato ad interpretazioni diversificate della giurisprudenza è l’art. 41 quinquies comma 6 della legge urbanistica 17 agosto 1942n. 1150 che recita:

“Nei Comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25 non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planovolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa.”

In risposta alle numerose inchieste e al blocco dei cantieri, si è provato a introdurre in questi mesi un provvedimento legislativo che mirava a risolvere le ambiguità normative che hanno paralizzato il settore edilizio milanese e a fornire una soluzione alle problematiche emerse dalle indagini della Procura. Si è tentato prima di inserire tale provvedimento del decreto d’urgenza del salva casa, e poi nel decreto infrastrutture ma senza esito.

Per cercare di sbloccare le costruzioni che si sono fermate, e per creare un ambiente di regole certe per il settore, il 6 novembre è stato raggiunto un accordo in commissione Ambiente alla Camera su un emendamento, a prima firma Tommaso Foti (Fratelli d’Italia), per inserire nel Ddl sulla rigenerazione urbana una norma di interpretazione autentica che regolamenterà le nuove costruzioni e salverà le opere già realizzate, allineandosi (anche se non del tutto) alla prassi seguita dal Comune di Milano, con la possibilità che tutte le inchieste in corso possano archiviarsi.

L’emendamento è stato votato in aula alla Camera il 21 novembre e si è in attesa della votazione al senato.

Il testo approvato dalla Camera, che ora va all’esame del Senato, introduce una serie di misure volte a semplificare le procedure edilizie e a chiarire le norme applicabili. Tra le principali disposizioni troviamo:

1. Interpretazione autentica della legge urbanistica: Il decreto chiarisce che l’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata non è obbligatoria per interventi di edificazione su lotti già urbanizzati, anche se i nuovi edifici superano in altezza quelli preesistenti.
2. Limitazioni alla cessione dei crediti edilizi: Per salvaguardare la finanza pubblica, il decreto limita le deroghe al divieto di cessione dei crediti edilizi.
3. Semplificazione delle procedure: Viene confermata la possibilità di utilizzare la SCIA per interventi di rigenerazione urbana, riducendo i tempi e i costi delle procedure autorizzative.

Non sono mancate reazioni contrastanti. Da un lato, è stato accolto positivamente da molti operatori del settore edilizio e dalle autorità locali, che vedono in esso una soluzione per sbloccare i cantieri e rilanciare lo sviluppo urbanistico della città. Dall’altro, ha sollevato critiche da parte di alcuni esponenti politici e associazioni, che lo considerano una sanatoria mascherata che potrebbe favorire ulteriori speculazioni edilizie.

La storia edilizia di Milano e le indagini della Procura evidenziano le sfide e le complessità della gestione urbanistica in una grande città. Mentre le indagini rappresentano un tentativo di risolvere le problematiche emerse e di garantire il rispetto delle normative, resta fondamentale assicurare che le norme vengano applicate correttamente e che gli interessi dei cittadini siano tutelati. Solo attraverso una pianificazione urbanistica trasparente e rigorosa sarà possibile assicurare uno sviluppo sostenibile e armonioso per Milano.

Nei prossimi articoli della rubrica, andrò ad analizzare nel dettaglio, le differenti procedure edilizie “attenzionate” nelle ordinanze di sequestro dai gip titolari delle indagini. Dall’aggiornamento degli oneri concessori, alle tipologie di demoricostruzione, alla cessione delle aree a standard, o all’alternativa della monetizzazione, all’obbligo dei piani attuativi e alle lottizzazioni convenzionate, in attesa dell’approvazione definitiva del salva-Milano.