Studentato puro, con housing o didattica, rigenerazione a vocazione sociale, hotel e commerciale: per il “Dente cariato” di Termini arrivate sei proposte di valorizzazione (4 per studentati). Investimenti fra 31 e 100 milioni

Sono sei i soggetti che hanno risposto alla consultazione preliminare di mercato avviata da Roma Capitale per la raccolta di proposte e idee per la valorizzazione del “Dente cariato”, il complesso immobiliare in grave stato di degrado, adiacente alla stazione Termini nell’area compresa fra via Giolitti, piazza dei Cinquecento, via Manin e via Gioberti. E’ quanto si evince da una memoria interna a Roma Capitale, che Diario DIAC è riuscito a intercettare. Va precisato che l’assessorato al Patrimonio (guidato da Tobia Zevi), interpellato da DIAC, ha chiarito che al momento ancora nessuna decisione è stata presa sulla consultazione.

Dalla memoria si evince che tre proposte arrivano da società di capitali (una Srl operante come general contractor nel PPP, una Spa appartenente al settore pubblico in forma di SGR, una Spa storica romana operante nel settore delle grandi opere e della rigenerazione urbana), due da enti del terzo settore o fondazioni (un’associazione culturale operante come collettivo di progettazione e ricerca urbanistica/architettonica a vocazione sociale e una fondazione ETS operante nell’ambito della formazione universitaria, della ricerca scientifica e della promozione di modelli di sviluppo sostenibile) e una da un’associazione temporanea di impresa guidata da una mandataria specializzata in appalti pubblici e restauro di complessi edilizi vincolati.

Interessante anche il contenuto delle proposte presentate che la memoria riconduce a quattro macroaree progettuali: rigenerazione a vocazione studentesca e formativa (4 proposte); rigenerazione a vocazione sociale integrata (una proposta); rigenerazione con opzioni d’uso e mix funzionali con prevalenza ricettivo-alberghiera e commerciale (una proposta).

Le quattro proposte di rigenerazione a vocazione studentesca e formativa pongono al centro la residenzialità universitaria, “seppure con elementi diversi di integrazione funzionale”:

• Studentato puro con servizi accessori: due proposte prevedono la destinazione prevalente a residenze per studenti (rispettivamente 320 e oltre 200 posti letto), con servizi integrati (coworking, palestra, lavanderia) e attività commerciali di vicinato al piano terra. Entrambe escludono mix con strutture.
• Modello integrato formazione-ricerca-residenza: la proposta della Fondazione ETS prevede un polo che unisce didattica universitaria, laboratori di ricerca (nutrizione, longevità), studentato avanzato, aparthotel per visiting professor e professionisti, servizi wellness, ristorazione tematica e aree.
• Studentato con housing per working poor: una Srl propone un mix di studentato (163 posti), residenze temporanee per working poor (63 unità) e servizi di coworking e pubblici esercizi al piano terra.

La proposta  di rigenerazione a vocazione sociale integrata si distingue per un modello “radicalmente diverso”: edificio di 20 piani di quasi 37mila metri quadrati di SUL con un mix funzionale verticale che integra: Edilizia Residenziale Pubblica (152 unità ERP per fragilità); affitti brevi a gestione centralizzata (304 unità, con meccanismo anti-turistificazione); servizi collettivi gratuiti gestiti dal Terzo Settore (supporto senza dimora, asilo nido, consultorio psicologico); piscina e palestra comunale, coworking, ristorazione con terrazza.

L’ultima proposta, quella di rigenerazione con opzioni d’uso e mix funzionali con prevalenza ricettivo-alberghiero e commerciale, proposta dalla SGR pubblica, analizza tre diversi scenari:

• Scenario Hotel + Commerciale con una struttura alberghiera con 110 camere circa, piano terra commerciale;
• Scenario Aparthotel + Studentato con mix ricettivo con studentato ai piani inferiori e aparthotel ai piani superiori e mezzanino direzionale;
• Scenario Direzionale + Commerciale con uffici e spazi.

Una prima valutazione degli uffici rileva che nessuna proposta persegue esclusivamente finalità sociali e che cinque proposte su sei integrano fianlità commerciali e sociali con diverse gradazioni di combinazioni. Vi è anche un’analisi dei canoni concessori proposti che oscillano da zero a un milione di euro annuo.

La memoria rileva comunque una serie di elementi comuni e ricorrenti. Sulla durata della concessione, per esempio, tutti i proponenti propongono durate medio lunghe, da 20 a 50 anni, per ammortizzare investimenti che sono calcolati in un range che va da 31 a 100 milioni di euro. Dal punto di vista del finanziamento prevale il modello del project financing con una leva 70/30 o 60/40 nel rapporto fra debito ed equity. Il finanziamento pubblico privato oscilla fra 100% (una proposta) e zero (due proposte). I tempi di realizzazione e la durata dei lavori oscilla da un minimo di 18-24 mesi a un massimo di sei anni nello scenario di riedificazione totale.

La memoria esprime una forte soddisfazione in bilancio delle proposte presentate. “Alla luce di quanto rilevato – conclude  il documento- si evidenzia che la consultazione preliminare di mercato ha restituito un quadro articolato e maturo dell’interesse degli operatori verso il completamento del ‘Dente Cariato’. La residenzialità studentesca e lo sfruttamento dell’intera potenzialità edificatoria, in coerenza con la destinazione urbanistica dell’area, rappresenta il filone prevalente (4 proposte su 6), spesso integrata con servizi di prossimità e meccanismi di sussidiarietà tra componenti commerciali e sociali. Emerge un’unica proposta a vocazione esclusivamente commerciale e un’unica proposta con una componente ERP e servizi sociali strutturati”.