Cresme: dal 2027 mercato in flessione ma è resiliente e resta a livelli alti. Piano casa, serve se è subito. Boom di case in eredità

L’andamento degli investimenti in costruzioni a valori costanti (grafico in alto) rimanda immediatamente l’immagine di quanto sta accadendo nel mercato italiano delle costruzioni: siamo sull’altopiano e ci restiamo con una crescita del 2% confermata per il 2026 e nonostante i tre anni che vanno dal 2027 al 2029 dovrebbero sempre avere il segno meno nelle previsioni congiunturali. I livelli degli investimenti restano intorno ai picchi del 2007-2008 e il recupero rispetto al bassopiano 2012-2020 appare come strutturale.

La crescita del peso delle case in eredità sul mercato immobiliare

In questo andamento generale, che ora vedremo anche nelle sue componenti interne, ci sono alcuni aspetti originali evidenziati dal 40° Rapporto Congiunturale del Cresme (che sarà presentato stamattina in streaming alle ore 10,30): primo fra tutti il fenomeno del peso crescente che le case ereditate stanno acquisendo nel mercato immobiliare, costituendo un sovrappiù di offerta che nell’attuale decennio si è sempre collocato fra il 36% e il 42% del totale dei cambi di proprietà.

Nel 2024 – ultimo anno per cui i dati sono disponibili – gli atti di successione sono stati 478.481 con 378.400 immobili residenziali liberati (di cui 320.100 abitazioni principali) su un totale di 898.073 compravendite. Sia che la casa genitoriale sia messa in vendita, sia che diventi l’abitazione principale di uno dei figli, sia che sia messa in vendita per garantire un miglioramento dello stato abitativo dei figli, è evidente che il fenomeno, vista la sua dimensione, “impatta sensibilmente sul mercato immobiliare arrivando a quindi a caratterizzarne la dinamica dei prezzi”. Un mercato residenziale che comunque nel 2025 ha consolidato la ripresa con un +6,6% ed è partito bene anche nel 2026 (+4,4% nel 1° trimestre). Quanto alle case ereditate, non a caso inserite nel capitolo del Rapporto dedicato alla demografia, appare sempre più evidente come si cominci a realizzare la vecchia previsione del Cresme “molte abitazioni per pochi nipoti” in concomitanza con le prime uscite di scena dei boomers dal mondo dello “sboom”.

Altri due aspetti che non si possono non leggere – anche in relazione all’attualità politica – sono il piano casa e l’andamento delle opere pubbliche, con e senza PNRR.

Il Piano casa: o subito o non serve

Il Cresme ci richiama all’ancoraggio demografico anche commentando – piuttosto sinteticamente in attesa che si completi il passaggio parlamentare –  il piano casa. Nonostante la stasi demografica in termini di abitanti, il numero delle famiglie – che sono l’unità della domanda nel mercato abitativo – è sempre cresciuto:+11,2% nel decennio 2005-2014, +5,8% nel decennio 2015-2024, + 3,9% di previsione per il decennio 2025-2034 e il raggiungimento del picco al 2034 (27,5 milioni). Poi il decremento, dapprima moderato (0,9% nel 2035-2044), poi accelerato (-5,1% nel 2045-2054). Appare evidente, quindi, che la tensione abitativa raggiungerà il suo picco entro dieci anni, per poi – in sostanza – risolversi da sola. I numero assoluti danno una tendenza che non cattura i fenomeni area per are, con squilibri che potrebbero permanere in alcune aree, ma da un’immagine quanto mai chiara del fenomeno. Anche il Poano casa deve essere valutato in questa prospettiva: sarà utile se sarò capace di dare risposte immediate. Se, viceversa, la realizzazione concreta degli interventi dovesse richiedere anni, l’effetto potrebbe addirittura essere di aggravamento di un fenomeno che abbiamo già evidenziato con la crescita del numero di case ereditate e con lo slogan “molte case per pochi nipoti”.

Il Cresme si riserva comunque di dare una valutazione sul Piano casa, limitandosi in questo Rapporto a ricordare gli aspetti critici più diffusamente rilevati nel dibattito pubblico, ma senza prendere posizione: risorse insufficienti rispetto al fabbisogno; eccessiva dipendenza dai capitali privati per il 3° pilastro; assenza di una politica strutturale per l’affitto; sovrastima della capacità operativa; debolezza della governance territoriale; premialità urbanistiche controversie; scarsa attenzione alle caratteristiche territoriali del fenomeno del disagio abitativo.

Il motore delle opere pubbliche e l’altopiano

Le opere pubbliche restano il motore che ha portato il mercato delle costruzioni sull’altopiano e in questo momento gli consente di restarci. La resilienza del sistema è garantita da un andamento delle opere pubbliche in senso stretto (infrastrutture, genio civile) che il Cresme continua a considerare espansivo anche nel 2027, dopo la fine del PNRR, con un +3,5% dell’intero comparto pubblico. Nella scomposizione di questo dato si evidenzia però la divaricazione fra le opere in senso stretto e l’edilizia pubblica che dovrebbe chiudere un ciclo espansivo con la fine degli effetti del PNRR su scuole, uffici giudiziari e ospedali. Stiamo parlando di un rapporto che nel 2027 sarà di uno a tre in favore del genio civile e che nel 2029 raggiungerà un rapporto di uno a quattro. Questo spiega perché le infrastrutture possono tenere su l’intero comparto pubblico. Ebbene, l’edilizia pubblica che ha segnato +28,9% nel 2023, +23,2% nel 2024, +8% nel 2025 e +5,8% nel 2026, crollerà per la fine del PNRR a -4,8% nel 2027, -10,3% nel 2028, -9,5% nel 2029.

Le infrastrutture in senso stretto, invece, che hanno fatto +23% nel 2023, +13,8% nel 2024, +12,2% nel 2025, e +9,6% nel 2026, sono accreditate dal Cresme di un +6,8% ancora nel 2027, di un rallentamento a +0,2% nel 2028, di una ripresa a +1,3% nel 2029. Sempre, ricordiamolo, su un altopiano che non viene smontato – secondo il Cresme – neanche dalla fine del PNRR. Sono previsioni da sottoporre a verifica, certamente, soprattutto alla prova delle coperture finanziarie e della liquidità, ma che per ora sono alimentati da una programmazione di cui il PNRR era soltanto una quota.