Affitti stanze fuori controllo: in sei anni rincari oltre il 50% nelle città universitarie

Il mercato delle stanze in affitto in Italia è diventato uno dei termometri più sensibili delle tensioni immobiliari. Negli ultimi sei anni i prezzi sono aumentati in modo deciso in tutte le principali città universitarie, spesso con rialzi superiori al 50%, mentre la capacità di spesa di studenti e giovani lavoratori non ha tenuto lo stesso passo. Il risultato è un mercato sempre più dinamico ma anche sempre meno accessibile.

A rilevarlo è l’analisi di Immobiliare.it Insights, che mette in evidenza una crescita strutturale del segmento delle stanze, diventato centrale nel mercato delle locazioni urbane.

«Quello delle stanze è uno dei segmenti più vivaci del mercato immobiliare, e la crescita dei prezzi più significativa, sostenuta a sua volta da una domanda particolarmente elevata, confermano questo primato», afferma Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. «Tuttavia, il settore presenta un elemento di criticità – aggiunge – ovvero che lo stesso target responsabile della domanda come studenti e giovani lavoratori non dispone di redditi adeguati a supportare il costo di un affitto, contribuendo ad allargare la forbice fra capacità di spesa e canoni richiesti e a rendere in generale il mercato delle stanze poco accessibile. Ciononostante, negli ultimi mesi hanno iniziato a verificarsi i primi segnali di assestamento, che potrebbero indicare un progressivo riequilibrio del mercato nel corso dell’anno».

La geografia dei rincari: Sud e città universitarie in prima linea

Guardando ai numeri emerge chiaramente come le crescite più forti si concentrino in alcune città universitarie, soprattutto nel Sud e nei centri in forte espansione accademica.

Bari guida la classifica con un aumento del 59% tra marzo 2020 e marzo 2026. Subito dietro si collocano Cagliari (+58%) e Palermo (+55%), a conferma di una pressione crescente anche in mercati tradizionalmente più accessibili.

Tra i grandi poli universitari, aumenti molto significativi anche a Padova e Firenze (+46%), seguite da Torino (+45%) e Roma (+40%). Bologna, Napoli e Milano mostrano incrementi tra il 30% e il 37%, comunque rilevanti considerando le già elevate basi di partenza.

Sul fronte opposto, gli aumenti più contenuti si registrano a Pisa (+16%) e soprattutto a Siena e Udine, entrambe ferme a +12%, pur trattandosi comunque di variazioni a doppia cifra.

Mega atenei e pressione abitativa

Un elemento chiave dell’analisi riguarda le città che ospitano i cosiddetti “mega atenei”, cioè università con oltre 40.000 iscritti. In questi centri, la crescita dei canoni delle stanze è stata mediamente del 41%, tra marzo 2020 e marzo 2026, ben superiore a quella di altre tipologie abitative.

I due rialzi più rilevanti si sono verificati a Bari e Palermo, che hanno fatto segnare rispettivamente un +59% e un +55%. Terzo posto per Padova e Firenze, con un +46% per entrambe.

Appena fuori dal podio si piazza Torino (+45%), mentre a Roma i prezzi sono saliti del 40%. Anche Bologna, Napoli e Milano mostrano incrementi rilevanti, tra il 30% e il 40%: nel capoluogo emiliano-romagnolo, chi volesse affittare una stanza oggi dovrebbe prevedere una spesa media del 37% superiore rispetto a marzo 2020, mentre a Napoli e Milano la crescita ammonta rispettivamente al 36% e al 31%.

La variazione meno marcata tra i mega atenei si registra a Pisa, dove i costi di una stanza singola sono aumentati del 16% nell’arco temporale analizzato.

Questo dato riflette una dinamica precisa: l’aumento costante degli studenti fuori sede, unito a un’offerta abitativa che fatica a crescere allo stesso ritmo. La conseguenza è una pressione sempre più forte su stanze e soluzioni condivise, che diventano la prima scelta — e spesso l’unica possibile — per chi si trasferisce per studio o lavoro.

Stanze più care degli appartamenti piccoli

Uno degli aspetti più interessanti riguarda il confronto con i monolocali. Negli stessi sei anni, i prezzi delle stanze sono cresciuti più rapidamente rispetto a quelli degli appartamenti di piccole dimensioni.

Come nei grandi centri universitari, anche nei centri medi il fenomeno dei prezzi ‘lievitati’ per le singole si ripete, con +31% per le stanze contro +22% delle abitazioni indipendenti.

Spicca il +58% di Cagliari, che precede Messina (+46%) e Genova (+41%), ma non si notano altri incrementi superiori al +40%. Trento e Catania rimangono appena al di sotto di tale soglia (+39% in entrambi i casi), mentre Venezia e Perugia crescono entrambe del 35%. Seguono Ferrara (+30%), Parma (+29%), Verona (+25%) e Pavia (+20%).

Solo in tre casi gli aumenti sono stati inferiori al +20%, anche se si tratta comunque di crescite a doppia cifra. Nella fattispecie, a Modena i prezzi di una stanza singola sono saliti del 15% in sei anni, mentre Siena e Udine sono le due città che hanno visto i prezzi alzarsi in maniera più contenuta, con un +12% in entrambe le città.

Anche nei centri che ospitano i grandi e medi atenei, comunque, la crescita dei prezzi delle stanze è stata superiore rispetto a quella dei monolocali, che rispetto al 2020 costano il 22% in più.

Questo segnala un cambiamento strutturale del mercato: la domanda si concentra sempre di più sulle soluzioni condivise, facendo lievitare i prezzi proprio nel segmento che dovrebbe essere il più accessibile.

Quanto costa oggi una stanza

Se si guarda ai valori assoluti, il divario tra le città resta molto ampio. Milano si conferma di gran lunga la più cara, con una media di 729 euro al mese per una stanza singola.

Seguono Firenze (625 euro), Roma (609 euro) e Bologna (599 euro), tutte sopra la soglia dei 600 euro o vicine a raggiungerla. Padova chiude la top 5 con 490 euro, già sensibilmente più bassa ma comunque impegnativa.

All’estremo opposto si trovano Messina e Catania, dove una stanza costa in media 284 euro al mese, le uniche città sotto i 300 euro. Subito sopra si collocano Perugia (300 euro), Palermo (309 euro) e Udine (310 euro).

Questi numeri mostrano come il costo della stanza possa variare anche di oltre il doppio tra Nord e Sud, riflettendo differenze economiche ma anche dinamiche locali della domanda.

Il nodo dell’accessibilità

Il vero problema, tuttavia, non è solo la crescita dei prezzi, ma il disallineamento sempre più evidente tra canoni e redditi.

Come sottolineano gli analisti di Immobiliare.it, il segmento delle stanze è sostenuto da una domanda molto elevata, ma composta in gran parte da studenti e giovani lavoratori con disponibilità economiche limitate.

Questo squilibrio contribuisce ad allargare la forbice tra domanda e offerta, rendendo sempre più difficile trovare soluzioni accessibili, soprattutto nelle città universitarie più attrattive.

Nonostante le criticità, quello delle stanze resta uno dei comparti più dinamici del mercato immobiliare italiano. La forte domanda garantisce un’elevata occupazione degli immobili e rende questo segmento particolarmente interessante anche per gli investitori.

Allo stesso tempo, però, emergono fragilità evidenti: precarietà dei redditi, difficoltà di accesso per i giovani, e rischio di esclusione per una parte crescente della popolazione.

Negli ultimi mesi, secondo gli analisti, iniziano a intravedersi i primi segnali di rallentamento della crescita. Dopo anni di aumenti sostenuti, il mercato potrebbe avviarsi verso una fase di maggiore stabilità.

Resta però da capire se questo sarà sufficiente a ridurre il divario accumulato negli anni. Molto dipenderà dall’evoluzione della domanda, dalle politiche abitative e dalla capacità di aumentare l’offerta di alloggi a prezzi sostenibili.