Piano Casa, Buttieri: soddisfatti se ci saranno 970 mln a fondo perduto ma serve una programmazione pluriennale. Oltre 61 mila alloggi Epr sfitti da ristrutturare

Le carte sono ancora coperte ma se il Piano Casa dovesse confermare risorse per 970 milioni a fondo perduto per il recupero degli alloggi di edilizia popolare “potremmo dirci abbastanza soddisfatti”. Mostra un cauto ottimismo, il presidente di Federcasa Marco Buttieri, in attesa del decollo del piano – atteso da mesi, più volte rinviato e poi di nuovo annunciato dalla premier Giorgia Meloni con il pacchetto dei provvedimenti del Primo Maggio – che il ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, porterà la prossima settimana sul tavolo del Consiglio dei ministri. L’occasione per ribadire quelli che devono essere gli elementi essenziali e portanti di questo piano è stata ieri la presentazione, presso il Senato, dell’Osservatorio nazionale Erp 2024-25 di Federcasa, curato da Nomisma:  sicuramente, come spiega Buttieri, la necessità che questi finanziamenti siano a fondo perduto, considerando il fatto che i canoni gestiti non consentono una sostenibilità economica, e la necessità, altrettanto importante, di un orizzonte di programmazione pluriennale per poter effettuare gli interventi di ristrutturazione e manutenzione degli alloggi.

L’Osservatorio presenta una radiografia a tutto campo della edilizia residenziale pubblica nel nostro Paese, un vasto insieme di dati a supporto delle politiche abitative per fronteggiare la carenza cronica di alloggi da destinare a nuclei famliari a basso reddito. Federcasa rappresenta 85 enti e aziende diversamente denominate (Atc, Ater, Iacp, Aler, Acer, Arte, Arca, Spa) che gestiscono 823.734 alloggi, il 90% dell’intero patrimonio abitativo pubblico in dotazione sul territorio nazionale. Si tratta del 2,3% dello stock abitativo italiano, una quota significativamente inferiore a quella in dotazione nei Paesi del Nord Europa come la Svezia con il 24% del patrimonio di edilizia pubblica sul totale, dell’Olanda con il 29% ma anche la Francia con il 17% e dell’Austria con il 24%. La Germania si avvicina alla dotazione italiana con il 4% dello stock abitativo del Paese. L’Osservatorio tratteggia anche la situazione di contesto legata alla profonda transizione demografica che attraversa l’Italia che vede le famiglie tradizionali (coppie con figli) in minoranza mentre i single rappresentano il 37% dei nuclei; l’invecchiamento rapido e continuo, l’aumento del rischio di povertà o esclusione sociale che tocca un italiano su quattro. Ed è in questo quadro che emerge la casa come un fattore discriminante: tra gli affittuari l’incidenza della povertà è del 22.1% contro il 4,7% tra i proprietari. Il costo dell’abitare è diventato un elemento critico a fronte di una crescita dei canoni di locazione del 15% tra i l2021 e il 2025. L’indice di affordability mostra un peggioramento in tutte le principali città fino a raggiungere il 39% a Milano, seguito da Firenze al 38%, da Roma al 37%, Venezia al 36% e Bologna al 34%. “Il settore — si legge nel rapporto —, pur rappresentando solo il 2,3% dello stock abitativo nazionale, svolge una funzione essenziale per la coesione sociale. La composizione dei nuclei assegnatari riflette infatti l’evoluzione demografica del Paese: prevalgono famiglie piccole, anziani soli, persone con redditi molto bassi o in condizioni di vulnerabilità sociale”.

Come si è detto, il patrimonio censito dall’Osservatorio Erp ammonta a oltre 823 mila alloggi, di cui 797.034 alloggi Erp, il 97% del patrimonio complessivo, e 26.700 alloggi non Erp. Le Aziende casa attuano gli interventi di manutenzione straordinaria necessari a preservare l’integrità fisica e la perfomance energetica degli alloggi ma i ricavi da canoni non sono sufficienti a coprire i costi di manutenzione e gli alloggi restano sfitti. Questa criticità è rappresentata da un numero: 61.300. Tanti sono le abitazoni sfitte, il 7,7% del totale, perché necessitano di interventi di manutenzione straordinario. Altra criticità è l’occupazione abusiva: parliamo di 22.700 alloggi Erp, il 2,8% del totale. Soltanto 26.600 alloggi, il 3,3% dello stock Erp, sono stati oggetto di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria mentre 96.000 alloggi, il 12% dello stock Erp, è stato oggetto di efficientamento energetico. La maggior parte delle ripazioni ha un costo inferiore ai 30 mila. Sempre secondo quanto emerge dall’Osservatorio, l’epoca di costruzione del patrimonio gestito dagli enti e azienda Casa non presenta particolari differenze rispetto al patrimonio nel suo insieme, se non una minore componente di alloggi più recenti tra le abitazioni Erp, costruiti dal 1991 in poi. La missione dei vecchi istituti , progressivamente trasformati in aziende territoriali, è stata la costruzione di case. Oggi la produzione di nuove abitazioni è alta se confrontata ai livelli di produzione dell’edilizia abitativa privati. Nel 2024 il numero dei nuovi alloggi cantierati sono 3,700, quelli progettati 3.100, quelli ultimati 2.080. Sono circa 2.400 gli alloggi venduti. Il numero degli alloggi Erp progettati sono il 5,6% delle 55 mla concessioni rilasciate in Italia per nuove abitazioni in Italia. Il numero di alloggi Erp progettati sono 4 ogni 1000 alloggi appartenenti allo stock Erp (le 55 mila concessioni rilasciate per nuove abitazioni in Italia sono 1,7 ogni 1000 abitazioni appartenenti allo stock).

Il fenomeno delle occupazioni abusive  rappresenta poi un ulteriore elemento di criticità: il 2,8% delle abitazioni sono occupate irregolarmente. Parallelamente, la morosità consolidata raggiunge livelli molto elevati, stimati in 3,2 miliardi di euro complessivi. Il rapporto evidenzia infine uno stato di sottofinanziamento, tra frammentazione delle risorse disponibili e il peso della fiscalità sugli enti. Le risorse derivanti da Pnrr, fondi regionali e statali non basterebbero a colmare il fabbisogno di manutenzione, rigenerazione e ampliamento del patrimonio.

E’ in questo quadro, dunque, che si inscrive il varo del nuovo Piano Casa che, come ha detto Salvini con le risorse del Mit punta al recupero fino a 60 mila alloggi. “Però non ci dobbiamo fermare lì – sottolinea Buttieri -: la manutenzione straordinaria deve essere strutturale e oggi le aziende sono appena in grado di eseguire quella ordinaria. Altrimenti tra qualche anno ci ritroviamo altri 60mila alloggi inagibili”. Il presidente di Federcasa ricorda inoltre il significativo contributo del Pnrr. “Le aziende casa hanno speso 1,2 miliardi per l’efficientamento degli alloggi, e con il conto termico si arriva a 2 miliardi, dimostrando che sono in grado di spendere. Ma ora, dopo il Pnrr, occorre dare una continuità a questi investimenti, che hanno un beneficio sociale”.