Piano casa: valanga di rilievi dai professionisti, fuoco su edilizia integrata e ricognizione degli alloggi

Il giudizio complessivo sul Piano casa è articolato e diversificato, più favorevole dai geometri e dagli ingegneri, più critico dagli architetti e soprattutto dall’Istituto nazionale di urbanistica. Dal mondo delle professioni, che in questi giorni è stato ascoltato in audizione alla Camera, arriva, tuttavia, una valanga di rilievi specifici, tecnici, particolari o anche richieste di chiarimenti e di correzioni su aspetti strategici del Piano.

Il fuoco principale è sul piano straordinario di ricognizione degli alloggi ERP ed ERS affidata al commissario straordinario previsto dall’articolo 3 e sui programmi privati di edilizia integrata previsti dall’articolo 9.

Sul primo fronte, il Consiglio nazionale degli ingegneri chiede “una valutazione tecnica preventiva sugli immobili da recuperare”. In particolare, la previsione dell’articolo 3 “è positiva – dice il CNI – ma non può limitarsi a un censimento amministrativo o patrimoniale” mentre “la ricognizione dovrebbe trasformarsi in una vera classificazione tecnico-prestazionale del patrimonio pubblico, fondata su criteri uniformi, verificabili e comparabili a livello nazionale”. In questa prospettiva, il CNI propone che, a supporto del Commissario straordinario, lavori “un Comitato tecnico-scientifico multidisciplinare, distinto dalla Cabina di monitoraggio, con funzioni istruttorie, metodologiche e valutative”. Gli ingegneri chiedono anche proettazioni obbligatoriamente in BIM e un largo uso della gestione informativa digitale “con particolare riferimento alla interoperabilità dei dati, alla gestione del ciclo di vita dell’opera e alla manutenzione programmata, senza soglia minima di applicazione”.

Sulla ricognizione degli immobili, intervengono anche gli architetti, anche in questo caso per chiedere integrazioni alla norma, sia pure da un’angolazione leggermente differente. “L’art. 3, comma 3 – dice il neopresidente del CNAPPC, Alessandro Panci – prevede una procedura straordinaria di ricognizione del patrimonio immobiliare pubblico destinato all’edilizia sociale. Tale attività implica necessariamente una preventiva programmazione urbanistica, funzionale e territoriale, finalizzata a individuare non soltanto la disponibilità degli immobili, ma anche la loro effettiva idoneità sotto il profilo architettonico, infrastrutturale, energetico e sociale”.

I Geometri: rischio che l’edilizia integrata non sia abbastanza incentivata

Sul fronte dell’edilizia integrata, i rilievi arrivano da tutti, spesso con segni diversi. L’analisi più puntuale arriva dal Consifglio Nazionale dei Geometri e dei Geometri Laureati, rappresentati in audizione dal Presidente Paolo Biscaro e dal consigliere delegato all’edilizia, Marco Vignali. Due le principali obiezioni all’articolo 9. Da una parte i Geometri si preoccupano che la quota del 70% di edilizia convenzionata a fronte del 30% di edilizia libera possa rendere poco appetibile lo strumento agli investitori privati. “Sarebbe opportuno – dice il CNGeGL – valutare una rimodulazione progressiva del vincolo, affiancando garanzie pubbliche sugli investimenti privati e leve fiscali premianti per chi realizza social housing. L’obiettivo è evitare che i bandi vadano deserti e superare il paradosso per cui l’edilizia accessibile, invece di essere incentivata, può
risultare penalizzata sotto il profilo fiscale”. Preoccupazioni aggravate dal fatto che i canoni di adffitto scontati del 33% andrebbero calcolati sui valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, poco rispondenti a molte situazioni reali sul territorio.

Il CNGeGL: sempificazioni per l’edilizia integrata estese anche agli interventi minori

Dall’altra parte, però, è molto forte la preoccupazione, che già avevano evidenziato i costruttori dell’Ance, di un doppio regime di semplificazioni per gli interventi di edilizia integrata, in base alla loro dimensione, “Sul fronte delle semplificazioni . dicono i Geometri – la previsione di commissari per gli interventi superiori a 100 milioni di euro e di un super commissario per quelli superiori al miliardo risponde all’esigenza di accelerare le grandi operazioni, ma rischia di lasciare fuori l’edilizia diffusa, la piccola proprietà e gli interventi ordinari, che continuerebbero a confrontarsi con procedure complesse e tempi non compatibili con gli obiettivi del Piano. Per questo, le procedure snelle e gli strumenti urbanistici flessibili previsti per i progetti di maggiore dimensione dovrebbero essere progressivamente estesi anche agli interventi privati di scala inferiore. Serve una semplificazione strutturale del sistema dei permessi, non limitata a deroghe commissariali, e raccordata con il percorso di riforma del Codice dell’edilizia”.

Il CNAPPC: meno attenzione alle quantità, più qualità architettonica

Per gli architetti il principale limite del Piano casa è comunque l’eccesso di attenzione agli aspetti quantitativi e la pressoché assenza di attenzione agli aspetti della qualità progettuale. “La norma – scrive il CNAPPC – evidenzia quindi la necessità di integrare le politiche abitative con obiettivi di qualità urbana e architettonica, evitando interventi esclusivamente quantitativi o emergenziali”. Il richiamo esplicito alla programmazione e alla qualità architettonica consentirebbe di raggiungere alcuni obiettivi fondamentlali: corretta attuazione degli obiettivi di rigenerazione urbana; tutela dell’interesse pubblico; sostenibilità economica, sociale e ambientale degli interventi; valorizzazione del patrimonio pubblico oggetto di recupero o rifunzionalizzazione.

Gli architetti rilanciano il concorso di progettazione: obbligatorio per l’housing sociale

Gli architetti hanno anche lo strumento da proporre per aumentare il tasso di qualità: il concorso di progettazione che dovrebbe diventare obbligatorio negli interventi di hounsing sociale privati o in PPP.  “L’introduzione del concorso di progettazione quale modalità ordinaria o preferenziale per gli interventi di housing sociale e per i programmi realizzati in partenariato pubblico-privato – afferma la memoria del CNAPPC – trova fondamento nella complessità e nella rilevanza strategica degli interventi previsti”. il concorso di progettazione “rappresenta lo strumento più idoneo per garantire elevata qualità architettonica e urbanistica, trasparenza e concorrenza, selezione delle migliori soluzioni progettuali, equilibrio tra sostenibilità economica e qualità sociale dell’abitare”. Inoltre, “nel caso degli interventi in partenariato pubblico-privato, il ricorso al concorso risulta particolarmente importante per evitare che le logiche esclusivamente finanziarie prevalgano sull’interesse pubblico e sulla qualità degli spazi abitativi e collettivi. Il concorso consente infatti alla pubblica amministrazione di mantenere un ruolo di indirizzo e controllo qualitativo nella definizione delle trasformazioni urbane”.

I rilievi dell’Istituto Nazionale di Urbanistica

Fin dalle prime battute dell’audizione, l’INU ha evidenziato elementi di grande criticità nel provvedimento del governo. Rilevati subito “elementi problematici e contraddittori nella natura del Piano, che, nonostante il titolo, si configura piuttosto come un bando per l’erogazione di contributi pubblici (nonché generose semplificazioni procedurali) ai privati, al di fuori di qualsiasi programmazione sia nazionale che locale e a fronte di proposte casuali dei privati. Non si possono così risolvere le diverse emergenze abitative che sono concentrate nelle città maggiori e a cui il mercato non si è dimostrato in grado di offrire soluzioni sostenibili, anzi spesso aumentando la distanza dell’offerta dalla domanda costituente emergenza”.

Nello specifico, poi, contestazione dura sulle risorse messe a disposizione, sul proliferare di commissari con poteri eccezionali attribuiti con modalità “preoccupanti”, il “processo di alienazione di patrimonio pubblico”, definito “inaccettabile”. Il riferimento va anzitutto “alla facoltà di trasferire quote di alloggi, ora inutilizzati, dall’edilizia sovvenzionata (cioè pubblica) a edilizia per altri regimi, nella forma convenzionata in primis, attraverso il ricorso a operazioni di partenariato pubblico – privato, sotto la guida di Invitalia”:  si rischia – è la conclusione dell’INU – “di perdere una parte dello stock di alloggi pubblici a favore di soggetti privati”.

Anche l’INU critica i programmi di edilizia integrata

Sui programmi di edilizia integrata l’INU contesta una definizione poco chiara dei vincoli degli interventi in edilizia convenzionata. I programmi – svrive l’INU – “sono destinati ad una realizzazione attraverso l’attrazione prevalente di investimenti privati” ma “non vengono fissate le quote in locazione o vendita, né convenzionata né privata, con possibili squilibri che non favoriscono la crescita del fondamentale settore affitto abbordabile. Altre possibili distorsioni potrebbero riguardare i prezzi applicati, sia quelli dell’edilizia libera, per compensare le quote di edilizia convenzionata, sia quelli della convenzionata, ancora più preoccupante, perché per molte delle grandi città il limite della riduzione del 33% rispetto ai costi del mercato è ancora totalmente inadeguato per il ceto medio”.