Anci: Piano bocciato su risorse, governance e ruolo dei Comuni. Ance: rivedere l’edilizia integrata

Un piano che poggia su tre pilastri di cui uno si mostra strutturalmente debole e gli altri due che pure presentano qualche zona d’ombra. Nell’audizione davanti alla Commissione Ambiente della Camera, l’Ance presenta la sua analisi del decreto varato dal governo e conferma le criticità già emerse nella prima valutazione espressa dopo il varo del provvedimento. Sicuramente, ed è questo l’aspetto positivo, il Piano punta a rispondere alla diffusa crisi abitativa con un intervento strutturato. “Ma ci sono perplessità sulle misure del Piano che, sia nella parte pubblica sia nella parte di edilizia integrata, rischiano di limitare la diffusione del Piano sul territorio e l’ampio coinvolgimento degli operatori. Preoccupazione anche sui tempi di attuazione e sulla regia complessiva del Piano. La mancata previsione di norme attuative rischia di rallentare l’attuazione del Paino e degli interventi”,  avverte la presidente Federica Brancaccio. Il sorvegliato speciale è, dunque, il terzo pilastro – quello dell’edilizia integrata – perché mostra le crepe più preoccupanti dal momento che in questo modo l’operazione appare fortemente sbilanciata a favore dei grandi investimenti strategici, soprattutto quelli sostenuti da capitali esteri superiori al miliardo di euro, ai quali vengono riconosciuti ampi poteri derogatori, semplificazioni amministrative e condizioni favorevoli sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Al contrario, gli interventi di dimensioni medio-piccole – che potrebbero garantire una risposta abitativa più diffusa e capillare sui territori – restano sostanzialmente privi di incentivi adeguati. Di qui la rinnovata richiesta da parte dell’associazione dei costruttori a intervenire. Secondo Ance, come sottolinea il documento presentato in Parlamento, il vincolo che impone almeno il 70% di edilizia convenzionata negli interventi non è accompagnato da misure compensative sufficienti a garantirne la sostenibilità economico-finanziaria. In assenza di agevolazioni fiscali, urbanistiche ed economiche realmente incisive, il rischio è che molti operatori privati rinuncino a investire, soprattutto considerando i vincoli trentennali previsti dal decreto. Ne deriverebbe un modello selettivo, accessibile soltanto a grandi investitori, con l’effetto di concentrare gli interventi e ridurre la capacità del Piano di produrre un’offerta abitativa realmente diffusa. Il messaggio è chiaro: “occorre quindi un approccio diverso: far crescere l’economia, rispondere al bisogno abitativo e, al tempo stesso, salvaguardare il giusto profitto delle imprese, perché senza sostenibilità economica gli investimenti non partono”.

Il rapporto 70/30 tra edilizia convenzionata e libera, è eccessivamente rigido e ritenuto inadatto a rappresentare le diverse condizioni territoriali e i differenti mercati immobiliari locali. Ance chiede quindi maggiore flessibilità e adattabilità territoriale, valorizzando il ruolo dei Comuni, considerati i soggetti più vicini ai bisogni concreti delle comunità. Un’ulteriore criticità riguarda la governance del Piano. Pur apprezzando l’obiettivo di garantire una cabina di regia forte, ANCE evidenzia il rischio che l’intreccio di competenze tra Commissario straordinario, amministrazioni centrali e soggetti attuatori produca un sistema eccessivamente complesso e burocratico. Invece di accelerare gli interventi, il modello rischierebbe di generare paralisi decisionale, incertezza procedurale e ritardi nell’apertura dei cantieri, aggravati dall’assenza di tempistiche certe per le nomine e gli atti attuativi.

Quanto agli altri due pilastri , recupero e manutenzione di alloggi Erp/Ers  e Fondo Housing Coesione per Erp/Ers, l’Ance esprime una valutazione positiva di fondo ai fini dell’aumento del numero di abitazioni pubbliche e sociali. “Il decreto offre diverse soluzioni, sia meramente economiche, per recuperare le abitazioni non assegnabili per carenze manutentive, sia per individuare immobili pubblici non utilizzati da trasformare in alloggi sociali. Per queste finalità il Decreto offre risorse pubbliche e semplificazioni importanti, quantificabili in circa 10 miliardi di euro, con una distribuzione temporale che permette già di partire subito con l’attuazione del Piano”, afferma Brancaccio. Altrettanto positivo appare il richiamo alle norme del Codice dei Contratti n. 36/2023 ai fini della realizzazione degli interventi da parte dei soggetti attuatori. Ma, puntualizza l’Ance, va chiarito che le eventuali deroghe affidate al Commissario dovrebbero riguardare soltanto le fasi preliminari delle procedure, senza estendersi alle regole che disciplinano le gare e l’esecuzione dei lavori. Su questo punto, inoltre, non è del tutto chiaro il riferimento ai soggetti promotori dei programmi di edilizia integrata tra quelli ammessi a partecipare alle gare. Una scelta di questo tipo potrebbe infatti incidere sulla trasparenza delle procedure e sulla reale apertura del mercato, con il rischio di penalizzare le imprese medio-piccole e favorire possibili aggregazioni non del tutto naturali degli appalti. Un’ulteriore criticità riguarda poi il primo pilastro del piano, dove si evidenzia una possibile sovrapposizione tra edilizia residenziale pubblica (ERP) ed edilizia residenziale sociale (ERS). La distinzione tra le due categorie non appare infatti sufficientemente chiara e questo rende più difficile capire come verranno effettivamente delimitati gli interventi e soprattutto come saranno distribuite le risorse.

Brancaccio torna poi sul fondamentale punto della Governance, di una regia forte del Piano. C’è sì un apprezzamento per l’impianto delineato dal decreto, “finalizzato a garantire una chiara centralità decisionale” ma “emerge tuttavia il rischio che l’intreccio tra le diverse competenze si traduca in un assetto sovrastrutturato. Tale sistema anziché accelerare l’iter degli interventi, rischia di generare paralisi decisionale e incertezza nei tempi di attuazione. Inoltre, il decreto non indica tempistiche certe per l’adozione degli atti di nomina, generando un’incertezza che rischia di ritardare l’effettiva apertura dei cantieri”.

Funaro (Anci): non ci sono risorse nuove ma riallocati fondi esistenti

Il Piano Casa del Governo rappresenta un primo segnale positivo verso una politica nazionale dell’abitare, ma presenta ancora numerose, forti criticità sotto il profilo delle risorse, della governance e del ruolo attribuito ai Comuni. E’ sicuramente un primo passo necessario, ma ancora insufficiente per costruire una vera politica strutturale dell’abitare. Più risorse, maggiore coinvolgimento istituzionale e  rispetto delle competenze urbanistiche e finanziarie locali, ritenute indispensabili per affrontare in modo efficace e duraturo la crisi della casa. Si può riassumere così la posizione dell’Anci, espressa nel corso dell’audizione dalla vicepresidente dell’associazione Sara Funaro. Pur condividendo, dunque, la ratio dell’intervento, l’Anci mette in guardia sui rischi di un impianto ritenuto ancora troppo fragile e centralizzato rispetto alla dimensione strutturale dell’emergenza abitativa. La principale contestazione riguarda le risorse. Per Anci il Piano non introduce infatti finanziamenti realmente nuovi: i 970 milioni previsti per il programma straordinario di manutenzione e recupero dell’edilizia residenziale pubblica derivano da una riduzione di altri fondi europei e nazionali già esistenti. Per la sindaca di Firenze, “le risorse previste dal provvedimento non sono nuove e derivano in larga parte dalla riallocazione di fondi gia’ esistenti. Il Piano prevede 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, di cui 116 milioni per il 2026, 216 per il 2027 e cosi’ via fino al 2030, derivanti non da risorse aggiuntive, ma da una riduzione dello stesso importo di fondi dell’Unione europea e dei fondi nazionali. Gia’ sappiamo dunque che i 116 milioni di euro per il 2026 non saranno sufficienti per i famosi 60.000 alloggi inagibili. Basta fare una rapida stima: considerando che il costo medio di una ristrutturazione e’ intorno ai 20 mila euro, per intervenire sui 60 mila alloggi ci sarebbe bisogno, nel solo 2026, di 1,2 miliardi di risorse. C’e’ poi il tema dei 4,8 miliardi aggiuntivi per misure Erp o Ers, derivanti dal fondo di rigenerazione urbana, anche su questo c’e’ la necessita’ di un confronto con i sindaci. Mancano insomma nuove risorse che siano stabili e strutturali”. Tutto questo, avverte l’Anci, rischia di depotenziare programmi già avviati senza garantire investimenti adeguati rispetto alle dimensioni del problema. I numeri richiamati da Anci delineano infatti una situazione critica: il patrimonio ERP italiano conta circa 750 mila alloggi, oltre la metà dei quali di proprietà comunale, ma più del 50% è stato costruito prima del 1980 e circa 60 mila alloggi risultano oggi inagibili. Da qui la richiesta di risorse stabili e strutturali per manutenzione, recupero e ampliamento dell’offerta abitativa pubblica.

Forti perplessità vengono espresse anche sulla governance del Piano. Nel mirino finisce soprattutto la figura del Commissario straordinario, cui il decreto attribuisce ampi poteri di ordinanza per gli interventi considerati “complessi”. Secondo ANCI la formulazione è troppo generica e rischia di produrre un esautoramento delle competenze comunali, comprimendo il ruolo dei sindaci nella pianificazione e gestione degli interventi sul territorio. A preoccupare è anche la possibilità di derogare ai piani urbanistici comunali nell’ambito dei programmi di edilizia integrata destinati ai grandi investitori privati. L’associazione critica inoltre l’assenza dell’Anci stessa nella Cabina di monitoraggio nazionale, ritenendo incoerente escludere i rappresentanti dei Comuni da un organismo chiamato a coordinare misure che incidono direttamente sul patrimonio abitativo locale.Sul fronte sociale, viene giudicata positivamente l’istituzione del Fondo di garanzia per la morosità incolpevole, finalizzato a tutelare i proprietari e prevenire tensioni sociali. Tuttavia, Ancicontesta duramente la copertura finanziaria della misura, ottenuta – secondo quanto previsto dal testo – attraverso l’azzeramento per due anni del Fondo morosità incolpevole e del Fondo sostegno affitti, già drasticamente ridotti negli ultimi anni. Una scelta considerata contraddittoria rispetto all’obiettivo di contrastare l’emergenza abitativa.

Critiche anche sulle norme relative alla vendita degli alloggi ERP. ANCI chiede maggiore autonomia per i Comuni nella definizione dei criteri di alienazione e si oppone all’obbligo di destinare i proventi delle vendite esclusivamente alla riduzione del debito pubblico. Secondo i sindaci, tali risorse dovrebbero invece poter essere reinvestite nella manutenzione del patrimonio abitativo e negli investimenti locali, come previsto dal Testo unico degli enti locali. Altre perplessità emergono inoltre sulle semplificazioni urbanistiche introdotte dal Piano. La possibilità di procedere con cambi di destinazione d’uso attraverso SCIA e con riduzione degli oneri urbanistici viene considerata problematica perché rischia di ridurre significativamente le entrate comunali senza prevedere meccanismi compensativi statali. Anci evidenzia come gli oneri di urbanizzazione rappresentino una voce essenziale per finanziare investimenti e servizi locali.Infine, il documento segnala il rischio che il nuovo “Fondo Housing Coesione”, affidato a Invimit Sgr, possa assorbire risorse già destinate ai Programmi Metro e ai Piani operativi comunali, compromettendo la continuità di interventi già programmati nelle città.

Cna-Confartigianato: serve attenzione per le pmi, suddividere gli interventi in lotti funzionali

Riserve anche dalla Cna e Confartigiato, secondo le quali il Piano Casa può rappresentare un passaggio strategico per affrontare l’emergenza abitativa, rilanciare la rigenerazione urbana e valorizzare il recupero del patrimonio edilizio esistente. Ma, avvertono, senza risorse certe, procedure snelle e pieno coinvolgimento delle micro e piccole imprese il rischio è che gli obiettivi restino soltanto sulla carta. Aspetti positivi sono rappresentati dalle  misure di semplificazione, a partire dalla conferenza dei servizi semplificata e dagli strumenti per accelerare gli interventi di recupero urbano. Tuttavia, restano però forti criticità legate alla sovrapposizione di norme, autorizzazioni e competenze tra amministrazioni centrali e territoriali. Per questo le due organizzazioni chiedono maggiore coordinamento tra enti, interoperabilità tra SUAP e SUE, modulistica standardizzata e soprattutto tempi autorizzativi certi. Particolare attenzione viene posta anche al ruolo delle PMI delle costruzioni. “Occorre evitare – sottolineano le confederazioni – che il Piano Casa si trasformi in una grande operazione immobiliare riservata soltanto ai grandi operatori”. CNA e Confartigianato chiedono quindi la suddivisione degli interventi in lotti funzionali e requisiti di accesso ai bandi calibrati sugli importi annuali delle lavorazioni, così da favorire la partecipazione delle imprese territoriali. Le confederazioni propongono inoltre di riservare almeno il 40% del valore dei lavori nei partenariati pubblico-privati ad Ati e Consorzi costituiti da micro, piccole e medie imprese. Le confederazioni ribadiscono inoltre la necessità di rafforzare i controlli contro il dumping contrattuale, lavoro irregolare e subappalto a cascata, valorizzando i contratti collettivi sottoscritti dalle organizzazioni comparativamente più rappresentative.
Sul fronte energetico, Cna e Confartigianato sottolineano che la decarbonizzazione degli edifici rappresenta anche una sfida economica e sociale. Per questo chiedono incentivi stabili, accesso agevolato al credito e strumenti capaci di sostenere gli investimenti in efficientamento energetico, fonti rinnovabili e innovazione impiantistica.

Le Confederazioni esprimono infine preoccupazione per gli effetti del recepimento della direttiva Red III, chiedendo di confermare il DM 37/08 quale riferimento nazionale per la qualificazione delle imprese installatrici ed evitare nuove duplicazioni burocratiche che rischiano di rallentare la transizione energetica.

Deldossi (Fondazione Campus Edilizia Brescia): servono garanzie sull’applicabilità del Piano nei territori ed aree interne

Nella prima tornata di audizioni, lunedì, è  intervenuta la Fondazione Campus Edilizia Brescia Ets, rappresentata dal presidente Massimo Angelo Deldossi, che ha espresso un giudizio complessivamente positivo sul provvedimento, ma con alcune criticità legate alla sua effettiva applicabilità nei territori. “Il Piano Casa colma un vuoto strutturale di politiche abitative, individua i bisogni che il libero mercato non riesce a soddisfare, sceglie la strada della rigenerazione del patrimonio esistente”, ha detto Deldossi. Tuttavia, resta il nodo decisivo dell’attuazione concreta sui territori: “Il provvedimento, nella formulazione attuale, è in grado di concretizzarsi sui territori? Sulle città medie, sui comuni di provincia, sulle aree interne?”. Le principali criticità individuate sono rappresentate dall’asimmetria tra grandi e piccoli interventi. Il decreto sarebbe sbilanciato a favore dei grandi programmi strategici (oltre 1 miliardo di euro), mentre l’edilizia integrata diffusa rischia di restare marginale: “Realisticamente, i grandi programmi interesseranno poche aree metropolitane. L’Italia reale rischia di restare scoperta”. Senza misure fiscali mirate, gli interventi non sarebbero sostenibili: il riferimento è alla “fascia grigia”, per cui costi, vincoli energetici e sismici e riduzione dei valori OMI rendono “molte operazioni non sostenibili dal punto di vista economico-finanziario”. Si profila una capacity gap dei piccoli Comuni con il rischio che le amministrazioni locali non siano in grado di  gestire la complessità del modello. Di qui l’indicazioni di quattro cornici correttive: estendere le semplificazioni dei grandi programmi anche a una fascia intermedia di interventi; introdurre un “pacchetto fiscale strutturato” per rendere sostenibile la fascia grigia; rafforzare il supporto ai territori con piattaforma digitale unica, modelli standard e sostegno ai piccoli Comuni; valorizzare la “demo-ricostruzione qualificata” come leva strategica con procedura dedicata. “Il Piano Casa nazionale può avere un grande impatto se saprà atterrare nei territori intermedi del Paese”, ha detto Deldossi. “È un risultato a portata di mano, se in sede di conversione si interverrà sui quattro punti che abbiamo segnalato”.