Enti previdenziali, 9 mld di patrimonio immobiliare: meno dismissioni e più rigenerazione per fare leva

Vale oltre 9 miliardi di euro e deve rappresentare una delle principali leve pubbliche per la rigenerazione urbana, l’housing sociale, la sostenibilità ambientale e lo sviluppo economico del Paese. E’ il patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici che costituisce un asset strategico ma, al contempo, presenta profonde differenze gestionali e numerose criticità: dagli elevati livelli di sfitto e dai costi di manutenzione che gravano sull’Inps, ai modelli più orientati agli investimenti istituzionali dell’Inail, fino alla frammentazione dei dati e alla necessità di rafforzare il coordinamento tra amministrazioni. E’ questa una delle principali evidenze del Documento conclusivo dell’indagine conoscitiva sulle politiche di investimento e valorizzazione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici previdenziali, condotta dalla Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale. Per la prima volta, la Commissione ha realizzato una ricognizione organica in materia con un focus sui due principali enti pubblici previdenziali, analizzandone consistenza, composizione, modalità di gestione , redditività e potenzialità di valorizzazione. L’indagine è stata avviata nell’ottobre 2025 e conclusa il 18 giugno scorso con l’approvazione unanime del documento. Ma prima di passare ai dettagli, va subito sottolineato uno dei principali messaggi che l’indagine consegna e che ha sottolineato il presidente della Commissione, Alberto Bagnai, presentando la relazione ieri alla Camera: la necessità di favorire un progressiva evoluzione da una logica prevalentemente liquidatoria verso modelli maggiormente orientati alla valorizzazione, alla riqualificazione e al riutilizzo del patrimonio. Un nuovo paradigma che rafforzi la capacità programmatoria degli interventi, la trasparenza informativa e il ruolo del patrimonio immobiliare pubblico quale infrastruttura strategica al servizio dello sviluppo economico e socilae del Paese, anche alla luce dell’attuazione del nuovo Piano Casa.

Il primo dato, che offre immediatamente la misura economica del fenomeno, è quello di un patrimonio complessivo superiore a 9 miliardi di euro, articolato in beni strumentali, immobili a reddito e quote di fondi immobiliari. Il lavoro della Commissione, come ha spiegato Bagnai,  ha preso avvio dall’INPS, che gestisce il più rilevante patrimonio immobiliare pubblico previdenziale italiano. La sua configurazione attuale è il risultato della storia del sistema previdenziale nazionale: acquisizioni compiute in epoche diverse, incorporazioni di enti soppressi, trasferimenti di patrimoni, retrocessioni derivanti dalle operazioni SCIP e progressiva costituzione di fondi immobiliari hanno prodotto un portafoglio vasto e profondamente eterogeneo. Al 31 dicembre 2024 il patrimonio immobiliare complessivo dell’INPS presentava un valore lordo di bilancio pari a circa 4,65 miliardi di euro e un valore netto di circa 3,53 miliardi. Al suo interno, il patrimonio strumentale e sociale valeva circa 825 milioni lordi e 391 milioni netti; il patrimonio immobiliare a reddito circa 1,81 miliardi lordi e 1,12 miliardi netti; le quote di fondi di investimento immobiliare ammontavano a poco più di 2,01 miliardi di euro.. Per quanto riguarda il patrimonio strumentale dell’istituto, le strutture utilizzate sono 614, 199 di proprietà, 415 detenute a godimento a vario titolo con un costo annuo complessivo di circa 48,2 milioni di euro con una presenza particolarmente rilevante in Lombardia con 71 strutture, Sicilia con 52, Lazio con 51, Puglia con 49, e così via a scalare, dando vita a una delle reti più estese della Pa. Il patrimonio a reddito comprende 23.151 unità immobiliari per un valore lordo di 1 miliardo 810 milioni di euro e un valore netto di 1 miliardo 120 milioni con una concentrazione molto pronunciata: il 55,8% del patrimonio è localizzato nel Lazio, il 13,6% in Lombardia. Il 49% delle unità è costituito da pertinenze, box, posti auto, cantine e magazzini, il 30% da abitazioni, l’11% da immobili commerciali e uffici e il 7% da terreni, uno dei principali profili di attenzione riguarda la ‘vacancy’, gli sfitti”. Poi c’è la componente ‘indiretta’, circa 2 miliardi il valore dei fondi immobiliari.

L’esame dell’Inail restituisce un modello profondamente diverso, come ha sottolineato Bagnai. Il patrimonio dell’Istituto è stato progressivamente costruito come investimento istituzionale a supporto delle riserve tecniche e presenta, di conseguenza, una maggiore omogeneità qualitativa e una più marcata attenzione alla redditività, alla stabilità dei flussi e alla conservazione del valore nel lungo periodo. Al 31 dicembre 2024 il valore lordo di bilancio era pari a circa 4,47 miliardi di euro, il valore netto a 2,44 miliardi e il valore di mercato stimato a 4,73 miliardi. Va evidenziata una differenza metodologica tra i due enti. L’Inail accompagna i valori contabili con una stima del valore di mercato dell’intero patrimonio immobiliare, offrendo così un ulteriore elemento di valutazione. L’Inps, invece, non espone una stima complessiva del valore di mercato del proprio patrimonio, fatta eccezione per le quote nei fondi immobiliari detenute dall’Istituto, che sono iscritte al fair value in conformità ai principi contabili applicabili. “Questa differenza metodologica non consente un confronto pienamente omogeneo tra i due patrimoni e conferma l’opportunità di promuovere criteri informativi sempre più uniformi e comparabili”, ha detto il presidente della Commissione. Le unità immobiliari complessive erano 3.288, di cui 856 strumentali e 2.432 a reddito, per una superficie di circa 2,55 milioni di metri quadrati. La struttura patrimoniale comprendeva immobili istituzionali per circa 1,20 miliardi di valore lordo, immobili a reddito per circa 3,06 miliardi, terreni per 6,8 milioni, immobili e acconti per 47,3 milioni e quote di fondi di investimento immobiliare per circa 164,7 milioni di euro. Sul versante della gestione indiretta, l’Inail partecipa ai fondi i3-Inail e i3-Università, i cui portafogli presentavano, alla fine del 2024, un valore rispettivamente pari a circa 84,5 e 80,2 milioni di euro. Nel 2024 i canoni accertati dall’Inail ammontavano a 100,1 milioni di euro e quelli incassati a 92,6 milioni. Nel triennio 2022-2024 la redditività lorda è aumentata dal 3,50 al 3,69 per cento e quella netta dall’1,70 all’1,94 per cento. Oltre il 90 per cento dei canoni emessi, precisamente il 90,6 per cento, è riferito a conduttori pubblici. “Il confronto tra Inps e Inail rappresenta uno degli esiti più significativi dell’indagine. L’Inps gestisce un patrimonio vasto, stratificato e composito, chiamato a soddisfare contemporaneamente esigenze di servizio, razionalizzazione logistica, gestione sociale e valorizzazione economica; l’Inailpresenta un portafoglio costruito in misura maggiore secondo una logica di investimento, orientato alla copertura delle riserve tecniche e alla stabilità finanziaria. Non esiste, dunque, un modello unico – ha sottolineato Bagnai –  da applicare indistintamente: la buona amministrazione richiede strumenti proporzionati alla natura degli asset e alla missione dell’ente, ma anche regole comuni in materia di informazione, misurazione e responsabilità dei risultati”.

L’indagine dedica ampio spazio agli strumenti e agli operatori chiamati a sostenere la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Tra questi, il Gruppo Cassa Depositi e Prestiti viene indicato come uno dei principali attori della rigenerazione urbana e dell’housing sociale: attraverso Cdp Real Asset Sgr gestisce tre fondi dedicati all’abitare che coinvolgono 11 Sgr, 290 iniziative, circa 17.900 alloggi sociali e 17.500 posti letto distribuiti sul territorio nazionale. Un ruolo complementare è svolto da Fintecna, impegnata nella gestione e rifunzionalizzazione di oltre 330 asset pubblici, a conferma che la disponibilità di risorse finanziarie non basta senza adeguate competenze tecniche e capacità progettuale. La Commissione individua anche in Invimit Sgr una piattaforma strategica per la valorizzazione del patrimonio pubblico. Il patrimonio gestito comprende 371 immobili, ma quasi il 58% risulta libero o solo parzialmente utilizzato, evidenziando un ampio potenziale di recupero. Proprio da questa analisi nasce il concetto del “primo miglio”, considerato uno dei contributi più innovativi del rapporto: il principale ostacolo alla valorizzazione non è la fase finale di vendita o riqualificazione, ma quella preliminare, fatta di verifiche urbanistiche e catastali, progettazione, autorizzazioni e rimozione dei vincoli che rendono gli immobili effettivamente investibili.

Per superare queste criticità il documento propone una governance più integrata, con un ruolo centrale della Cabina di regia presso il Ministero dell’Economia e dell’Agenzia del Demanio, e sottolinea la necessità di migliorare la conoscenza del patrimonio pubblico, che conta oltre 3 milioni di beni censiti, attraverso banche dati interoperabili, classificazioni uniformi e sistemi di monitoraggio. Cinque, in conclusione, le priorità indicate dalla Commissione: rafforzare la programmazione pluriennale e il coordinamento tra gli enti; valutare in modo comparativo gestione diretta, fondi immobiliari e partenariati pubblico-privati; aumentare trasparenza e rendicontazione sugli investimenti indiretti; creare una banca dati condivisa con indicatori omogenei di performance; promuovere una rigenerazione urbana che affianchi alla riqualificazione edilizia anche interventi di carattere sociale e di community management.

Piano Casa, dal Verme: “Siamo pronti e strutturati. Non bisogna fare numeri ma qualità”

Il documento della Commissione parlamentare è stato al centro di un confronto incentrato proprio sul valore pubblico, sviluppo territoriale e crescita del Paese. A sottolineare il ruolo dell’Agenzia del Demanio è stata il direttore Alessandra dal Verme. “La qualità della progettazione e la digitalizzazione del patrimonio pubblico sono stati i due grandi assi su cui abbiamo costruito il cambiamento dell’Agenzia del Demanio”, ha detto dal Verme ricordando il percorso avviato negli ultimi cinque anni e come la nascita della Struttura per la progettazione e della Direzione per la trasformazione digitale del patrimonio immobiliare dello Stato abbia segnato una svolta nell’organizzazione dell’Agenzia. Oggi, ha spiegato, l’Agenzia è “la prima stazione appaltante d’Italia nella progettazione Bim” e opera già attraverso cantieri digitali. “Non è il futuro: è il presente”, ha affermato, sottolineando come questo modello interessi un programma di investimenti da 5,1 miliardi di euro, inserito nel Piano industriale 2022-2026 e fondato su tre pilastri: innovazione, digitalizzazione e sostenibilità. Tra le priorità, dal Verme ha richiamato la sicurezza sismica e la resilienza del patrimonio pubblico. L’Agenzia ha realizzato 2.750 audit sismici, quasi mille dei quali nel solo 2025, e ha concluso 22 interventi su immobili destinati a funzioni strategiche dello Stato. “Dobbiamo lavorare sulla resilienza delle strutture, affinché gli edifici essenziali possano continuare a svolgere la loro funzione anche nelle emergenze”. Dal Verme ha quindi ribadito che la qualità della progettazione nasce dalla conoscenza del patrimonio, resa possibile dagli strumenti digitali.  Uno dei passaggi centrali dell’intervento ha riguardato il tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Dal Verme ha preso le distanze dalla tradizionale logica delle dismissioni: “Quando sento parlare di dismissioni, confesso che mi viene un po’ di orticaria. Nessuno direbbe della propria casa che la dismette: direbbe che la valorizza”. Una scelta lessicale che riflette, ha spiegato, un diverso approccio strategico, orientato al riuso e alla rigenerazione anziché alla semplice alienazione degli immobili. Da questa impostazione nasce il progetto dei Piani Città degli immobili pubblici, uno strumento di pianificazione condivisa che coinvolge Stato, Comuni, Regioni e gli altri enti pubblici proprietari di immobili. L’obiettivo è costruire, a partire dall’analisi delle caratteristiche e dei fabbisogni dei territori, una visione comune sul futuro delle città.  La rigenerazione, ha sottolineato dal Verme, si sviluppa lungo tre direttrici: ambientale, sociale ed economica. La prima riguarda la riduzione delle emissioni, il verde urbano, l’efficienza energetica e il contenimento del consumo di suolo; la seconda guarda ai cambiamenti demografici e ai nuovi modi di vivere gli spazi pubblici; la terza punta a creare valore attraverso una gestione più efficace del patrimonio.

“Non si tratta di fare numeri o costruire semplicemente nuovi alloggi», ha osservato, richiamando l’importanza di evitare modelli urbanistici che nel tempo hanno prodotto marginalità. La sfida è invece promuovere interventi di rigenerazione fondati sulla flessibilità degli usi, sul mix funzionale e sulla capacità degli immobili pubblici di tornare a essere parte integrante della vita delle città. Dal Verme ha ribadito che l’Agenzia del Demanio dispone oggi degli strumenti organizzativi, progettuali e operativi per sostenere questa trasformazione. Davanti alla sfida del Piano Casa, “siamo pronti e strutturati” e la partita si gioca sul terreno della qualità. Il punto è “non fare numeri ma fare qualità” dando le giuste risposte alla domanda e ai fabbisogni. “Non si può fare un discorso generalizzato di quantità. Bisogna fare un discorso approfondito di qualità”.