Piano casa e rigenerazione urbana, corsie veloci e meno vincoli solo per i grandi piani con 1 miliardo di investimento estero. Ance: incentivi per tutti

Il terzo pilastro è l’oggetto misterioso del decreto legge 66 intitolato al Piano casa. Ci si potrebbe spingere a sostenere che dietro l’articolo 9 del decreto si nasconda una legge di rigenerazione urbana ad hoc perché i “piani infrastrutturali di edilizia integrata” consentono certamente di realizzare interventi anche molto diversi da quelli abitativi convenzionati che, tuttavia, devono essere almeno il 70% dell’investimento. Non una legge di rigenerazione urbana ordinata, comunque, che definisce obiettivi tipici della rigenerazione urbana, abitativi, infrastrutturali, sociali, culturali con strumenti chiari e definiti, con incentivi procedurali, fiscali e volumetrici uguali per tutti, con obblighi di partecipazione dei cittadini. Niente di tutto questo.

Si crea uno strumento generale ma si lascia che le sue potenzialità si esplichino solo per pochi, in circostanze molto specifiche, con procedure poco trasparenti. L’investimento da almeno un miliardo di euro fatto da soggetti esteri all’interno di un “piano infrastrutturale di edilizia integrata” – che automaticamente diventa “strategico” – viene infatti usato come incredibile pass-partout per accedere a tutte le semplificazioni e ai benefici più radicali, con il caso davvero estremo di un commissario che – nel caso siano realizzate almeno cento unità abitative – può addirittura definire densità, altezze, distanze e standard in deroga al DM 1444/1968.

Un articolo 9 che ha fatto gridare al “provvedimento scritto per qualcuno ben noto”. Fra i benefici che solo questo grande intervento “strategico” a partecipazione estera potrà avere ci sono anche disposizioni molto ambigue, come quella secondo cui “la superficie destinata all’edilizia convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento”. Una norma che, aldilà delle sue implicazioni letterali, è stata interpretata addirittura come eliminazione di un dimensionamento e di una proporzionalità fra l’intervento abitativo e l’investimento complessivo. Secondo questa lettura, il 70% di edilizia convenzionata sarebbe riferito al solo intervento abitativo ma tutto ciò che è “infrastrutturale” resterebbe fuori dal conteggio.

Inoltre, per questo intervento estero da almeno un miliardo i costi di bonifica possono essere portati a scomputo degli oneri di urbanizzazione, la conferenza di servizi si svolge in forma semplificata e asincrona con termine di conclusione entro 30 giorni (40 giorni qualora siano presenti e amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali o alla tutela della salute e della pubblica incolumità), sono previsti cambi d’uso anche in deroga, agevolazioni standard urbanistici e parcheggi, incrementi volumetrici fino al 35%, permesso convenzionato in luogo di piani attuativi, onorari notarili ridotti alla metà. Una corsia specialissima che sembra confermare il ridimensionamento dell’investimento abitativo all’interno dell’investimento totale.

Anche sul piano della sostenibilità economica regna una grande incertezza, In extremis è stata inserita, nell’ultima versione del decreto legge, la possibilità per questi piani “realizzati con l’attrazione prevalente di investimenti privati” di beneficiare di “eventuali risorse pubbliche”. A proposito di questi contributi pubblici, però, non viene definito nessun criterio di assegnazione, nessuna priorità di destinazione, nessun richiamo a obiettivi sociali o culturali, nessun collegamento (almeno esplicito) neanche alla norma europea che consente agli Stati membri di prevedere aiuti di Stato nei piani ERP ed ERS. Il dubbio di come e dove si generino i flussi di cassa in entrata per tenere in piedi questi piani integrati è legittimo, considerando anche che sono previsti vincoli piuttosto pesanti sull’edilizia convenzionata che deve prevedere un canone di affito calmierato con uno sconto minimo del 33% e deve rispettare un vincolo d’uso trentennale.

La valutazione dell’Ance sul terzo pilastro

Anche il giudizio che dà l’Associazione nazionale dei costruttori edili sul terzo pilastro è molto articolata e non nasconde elementi di allarme. “Appare positiva – scrive Ance – la previsione secondo cui i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, pur fondandosi prevalentemente sull’apporto di capitali privati, possano essere sostenuti anche da risorse pubbliche già previste a legislazione vigente. L’intervento pubblico potrà sostenere l’equilibrio economico-finanziario delle operazioni, favorendo una maggiore solidità degli investimenti privati e agevolando la realizzazione di iniziative in aree o contesti caratterizzati da una limitata redditività economica. Permane, tuttavia – continuano i costruttori –  un punto critico che merita un’attenta valutazione: il delicato equilibrio tra obblighi di convenzionamento e sostenibilità economica dell’investimento. Se da un lato il decreto impone parametri stringenti, come l’abbattimento del 33% dei prezzi e dei canoni rispetto al
mercato, dall’altro sancisce il principio per cui la redditività dell’operazione debba essere sempre garantita. Tuttavia, il mantenimento di tale equilibrio appare complesso: l’onere derivante dall’obbligo di destinare ben il 70% dell’intervento all’edilizia convenzionata, considerati gli attuali valori dei costi di costruzione, rischia di rendere il piano economicamente poco sostenibile. A ciò si aggiunge anche il vincolo di destinazione d’uso trentennale: si tratta di imporre ai privati un impegno a lungo termine che, in assenza di garanzie sul pagamento dei canoni o ulteriori incentivi, potrebbe frenare l’adesione di molti operatori. Per scongiurare questo rischio, risulta quindi indispensabile prevedere agevolazioni sugli oneri. Senza un abbattimento o una rimodulazione di tali costi l’equilibrio economico-finanziario dell’intervento rischierebbe di saltare”.

Sulle semplificazioni ci sono le osservazioni più critiche. “Un altro aspetto fortemente critico all’nterno del decreto – sostiene Ance – riguarda il regime delle semplificazioni, che non è uniforme per tutti i soggetti attuatori. Le procedure più incisive e le agevolazioni amministrative maggiori sono infatti riservate esclusivamente ai grandi programmi d’investimento di interesse strategico nazionale, che prevedono investimenti, anche esteri, di valore elevato (pari o superiore a un miliardo di euro). Per questi grandi progetti si prevede anche che il Commissario possa definire direttamente l’impatto urbanistico, inclusi i limiti di densità, altezza e distanza. Al contrario, per tutti gli altri interventi di edilizia integrata che non rientrano in questa categoria di grande scala, il regime di semplificazione è praticamente assente. Per le operazioni di entità minore sembra prevedersi principalmente solo la possibilità di incrementi della superficie utile non superiori al 35%, senza poter accedere a quel pacchetto di deroghe e accelerazioni garantito ai grandi progetti. Questa distinzione rischia di limitare l’efficacia del piano, poiché non agevola a sufficienza l’investimento privato diffuso, necessario per garantire una risposta abitativa diversificata su tutto il territorio. Occorre tenere presente – conclude l’Ance – che l’impostazione del Piano Casa per il terzo pilastro prevede di affidare la realizzazione dei programmi di edilizia integrata prevalentemente all’attrazione di capitali privati, prevedendo l’impiego di risorse pubbliche solo nei limiti di quelle già disponibili a legislazione vigente. Questa scelta implica che lo Stato non stia stanziando nuovi fondi diretti. Tuttavia, l’assenza di un sostegno economico certo pone seri dubbi sulla reale sostenibilità delle operazioni”.