Casa, il mattone accelera: mercato verso 135 miliardi e 800mila compravendite nel 2026

Il mattone torna a correre e conferma il suo ruolo centrale nell’economia italiana. Dopo il rallentamento del 2023, il mercato residenziale ha imboccato una nuova fase espansiva: nel 2025 il fatturato del comparto sfiora i 135 miliardi di euro, in aumento dell’8,25 per cento rispetto a un anno fa e di oltre il 60 per cento nell’ultimo decennio. A trainare la ripresa sono il ritorno della domanda, la tenuta dell’investimento immobiliare come bene rifugio e soprattutto la cronica scarsità di offerta di qualità nelle grandi città.

Secondo l’Osservatorio sull’abitare “Una casa è per sempre – un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari, nel 2025 le compravendite residenziali saliranno a circa 770mila unità, quasi 50mila in più rispetto al 2024 (+7 per cento). E il ciclo positivo non sembra esaurirsi: le previsioni per il 2026 indicano il possibile superamento della soglia delle 800mila transazioni.

Prezzi in aumento: il nodo resta la mancanza di nuove case

A sostenere il mercato è anche la dinamica dei prezzi. I valori medi delle abitazioni cresceranno nel 2025 del 3,1 per cento rispetto all’anno precedente, con un ulteriore incremento stimato del 4 per cento nel 2026. Una crescita alimentata soprattutto dalla carenza di prodotto nuovo o riqualificato nei principali mercati urbani.

Il sistema continua infatti a soffrire di uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, che si riflette soprattutto nelle grandi aree metropolitane. Gli investimenti diretti nel residenziale raggiungono 1 miliardo di euro, cui si aggiungono 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di circa 1,5 miliardi destinati allo sviluppo e alla trasformazione di nuovo prodotto abitativo.

«La casa continua a rappresentare un investimento strategico per le famiglie italiane e un pilastro del sistema economico e sociale», osserva Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Il mercato mostra una buona tenuta grazie a una domanda solida, ma la carenza di offerta nelle grandi città sta rendendo sempre più difficile l’accesso all’abitazione per giovani e famiglie».

Milano e Roma dominano il mercato del nuovo

La fotografia del mercato evidenzia una forte concentrazione geografica della nuova offerta. Milano e Roma raccolgono oltre il 70 per cento delle circa 17.200 abitazioni di nuova costruzione disponibili nei principali mercati urbani italiani.

Milano da sola conta circa 12.250 nuove unità, nonostante un lieve calo rispetto alla precedente rilevazione, mentre Firenze si ferma a circa 1.450 abitazioni. Bari, Bologna e Torino si collocano tra 600 e 750 unità ciascuna. Ancora più contenuta la situazione nel Mezzogiorno e in città come Palermo, Venezia e Catania, dove l’offerta di nuovo prodotto resta marginale.

Nel complesso, il peso delle nuove abitazioni rimane limitato: appena l’8 per cento dello stock disponibile nelle principali città italiane.

Monolocali e piccoli tagli trainano la domanda

Il mercato si sta inoltre trasformando dal punto di vista della domanda. Cresce il peso delle abitazioni di piccole dimensioni, considerate più accessibili e funzionali in un contesto caratterizzato da prezzi elevati e mutamenti demografici.

I monolocali superano ormai il 10 per cento dell’offerta a Milano, Roma, Bologna e Torino, sostenuti dalla domanda di studenti, giovani professionisti e investitori. Bilocali e trilocali rappresentano invece circa due terzi del mercato nelle principali città, con punte superiori all’80 per cento a Firenze.

«L’Italia ha costruito un modello abitativo fortemente legato al risparmio familiare e alla trasmissione della ricchezza», sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. «Oggi oltre 2.250 miliardi di euro di patrimonio immobiliare detenuti dalle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri tra domanda e offerta».

Focus Milano: valori oltre 11mila euro al metro quadrato in centro

Milano si conferma il laboratorio più avanzato del mercato residenziale italiano. Nel 2025, nella città metropolitana funzionale, le compravendite supereranno le 81.500 unità, mentre nel solo comune si registreranno circa 26mila transazioni, in crescita dell’8,3 per cento rispetto al 2024.

Il fatturato immobiliare raggiungerà 11,8 miliardi di euro (+10,3 per cento), sostenuto dalla domanda internazionale e dal segmento premium.

I prezzi continuano a salire: nelle aree centrali il valore medio raggiunge 10.850 euro al metro quadrato, contro i 6.350 euro del semicentro e i 3.950 euro delle periferie. Per il 2026 sono previsti ulteriori rialzi, con il centro destinato a superare quota 11.400 euro al metro quadrato.

La domanda resta concentrata su immobili efficienti, già pronti all’uso e inseriti in contesti urbani ben collegati e ricchi di servizi. Ma la scarsità di nuova offerta continua ad alimentare la pressione sui prezzi.

Le città metropolitane funzionali diventano la nuova sfida urbana

Accanto alle dinamiche di mercato, l’Osservatorio introduce anche il concetto di “città metropolitana funzionale”, una nuova chiave di lettura dei territori urbani basata non solo sui confini amministrativi ma sulle relazioni economiche, infrastrutturali e sociali.

Secondo Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari, il riassetto territoriale fondato sulle funzioni metropolitane potrebbe rafforzare la competitività delle città italiane, migliorando l’integrazione tra territori e ampliando la capacità di attrarre residenti, imprese e investimenti.

In questo scenario, la capacità di offrire abitazioni accessibili, servizi efficienti e nuove opportunità urbane diventa uno degli elementi decisivi per la crescita economica e l’attrattività delle città italiane.