Fondi immobiliari, il patrimonio in Italia sale a 144,5 miliardi di euro: mercato in espansione tra investitori istituzionali e nuove strategie

La corsa dei fondi immobiliari italiani non si ferma. In un contesto internazionale ancora caratterizzato da incertezze economiche, tensioni geopolitiche e volatilità dei mercati, il settore ha chiuso il 2025 con un patrimonio immobiliare di 144,5 miliardi di euro, in crescita del 4% rispetto all’anno precedente. Un risultato che conferma la centralità di questi strumenti nel mercato del real estate e rafforza il ruolo dell’Italia tra i Paesi più dinamici del panorama europeo.

È la fotografia scattata dal 48° Rapporto su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Studio Casadei, secondo cui il comparto continua a crescere sia in termini di masse gestite sia di capacità di attrarre investitori, confermando una solidità che trova riscontro anche nelle analisi di Banca d’Italia.

L’Italia cresce più della media europea

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, la capacità di tenuta del settore immobiliare emerge con forza anche in una fase internazionale complessa. «In un mondo in tempesta l’immobiliare è un porto sicuro. L’industria immobiliare italiana ha dimostrato una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza, tensioni geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali», ha affermato durante la presentazione del Rapporto a Milano.

Breglia ha evidenziato come l’interesse degli investitori istituzionali, oggi pari a circa il 60% dei volumi complessivi, e il rafforzamento dei comparti residenziale e ricettivo rappresentino «segnali chiari di una nuova stagione di sviluppo». Un percorso che, secondo il presidente di Scenari Immobiliari, continuerà anche nel 2026 grazie alla crescente attenzione verso la qualità degli investimenti, la sostenibilità e gli asset più innovativi.

Patrimonio a 144,5 miliardi e 700 fondi operativi

Al 31 dicembre 2025 il valore complessivo del NAV dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto 125,7 miliardi di euro, in crescita del 3,5% rispetto all’anno precedente, mentre il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai circa 700 fondi operativi ha toccato quota 144,5 miliardi, segnando un incremento del 4%.

Il settore continua inoltre a mantenere una struttura finanziaria considerata solida. L’indebitamento si attesta a 62 miliardi di euro, pari al 43% del patrimonio gestito, mentre il rendimento medio sul capitale proprio (ROE) si è assestato all’1,7%.

Anche le analisi di Banca d’Italia confermano la stabilità del comparto, evidenziando come la natura prevalentemente chiusa dei fondi immobiliari italiani li renda meno esposti ai rischi di liquidità rispetto ad altre realtà internazionali.

Più diversificazione nei portafogli

Accanto alla crescita delle masse gestite, il Rapporto evidenzia un’evoluzione nella composizione dei portafogli. Gli uffici restano la principale asset class con il 56,5% del totale, ma aumenta il peso del residenziale, arrivato al 9,7%, e del comparto ricettivo, che raggiunge il 7%.

«Il panorama italiano dei fondi immobiliari sta evolvendo verso una maggiore diversificazione», ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. «Pur mantenendo gli uffici come fulcro principale, osserviamo una crescente attenzione verso asset di qualità superiore e strategie di valorizzazione, soprattutto nei centri urbani più attrattivi».

Zirnstein ha inoltre ricordato che il settore è oggi sostenuto da 61 SGR e circa 700 fondi, con un patrimonio complessivo di 144,5 miliardi di euro. Un mercato che vede una forte concentrazione nelle mani dei maggiori operatori: le principali società di gestione controllano infatti il 97% dei fondi attivi e le prime venti superano in media i 7,2 miliardi di euro di patrimonio.

Le prospettive per il 2026

Le previsioni restano improntate all’ottimismo. Per il 2026 si stima una crescita del NAV del 5%, un incremento del patrimonio del 5,5% e un aumento del numero dei fondi fino a quota 720.

«Prevale un cauto ottimismo», ha osservato Zirnstein, spiegando che il mercato dovrebbe continuare a espandersi grazie a una progressiva differenziazione dei portafogli e alla ricerca di nuove opportunità di investimento. Una prospettiva che conferma il buon momento dei fondi immobiliari italiani, chiamati ora a trasformare la crescita delle dimensioni in una crescita della qualità e dell’efficienza delle strategie di gestione.