Il salva-casa sblocca la sanatoria nelle zone a vincolo PAESAGGISTICO

L’accertamento di conformità paesaggistica ora è esteso anche agli interventi che hanno determinato l’aumento di superfici utili o di volumi rispetto a quelli legittimamente realizzati. È una delle novità di maggior rilievo che il Parlamento ha provveduto a inserire nel nuovo accertamento di conformità in sanatoria (art. 36-bis) durante i lavori di conversione del decreto cosiddetto “Salva-casa” (Dl 69 del 2024). Si tratta di una deroga alle diposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio, che ha come effetto quello di ampliare – e non di poco – la sfera d’azione della nuova sanatoria, ma con differenze tra una regione e l’altra. Gli effetti di tale deroga, infatti, non sono omogenei: alcune regioni potranno farne un ampio uso, altre meno. Tutto dipende della definizione di “variazione essenziale al progetto approvato” che ciascuna regione ha inserito nelle proprie leggi. La conseguenza è che, ad esempio, l’Emilia-Romagna, per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, potrà fare un uso più ampio della nuova sanatoria (che gode della verifica semplificata della doppia conformità) rispetto al Lazio o alla Lombardia.

La deroga al Codice dei beni culturali e del paesaggio

Il Codice (Dlgs 42 del 2004) esclude l’accertamento di compatibilità paesaggistica nel caso di lavori, realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi oppure un aumento di superficie o volume rispetto a quanto legittimamente realizzato. Dunque, coordinando il Codice con il nuovo accertamento di conformità (art. 36-bis del Tu Edilizia) così come delineato nel Dl 69 prima che arrivassero le modifiche della legge di conversione, ne conseguiva che, in caso di creazione o incremento di superfici o volumi, non era possibile attivare l’accertamento di compatibilità paesaggistica abbinato alla nuova sanatoria. Questa condizione avrebbe limitato molto l’utilizzo del nuovo accertamento di conformità introdotto dal Dl “Salva-casa”, considerando che sono tanti gli edifici che ricadono in territori sottoposti a vincolo paesaggistico.

Da qui la deroga al Codice dei beni culturali e del paesaggio inserita in fase di conversione, che consente di attivare l’accertamento di conformità paesaggistica, e quindi la nuova sanatoria, anche per quegli interventi che hanno determinato la realizzazione o l’aumento di superficie o volume.  Dunque, per gli interventi da regolarizzare, realizzati in assenza di nulla osta o in difformità all’autorizzazione paesaggistica, l’ufficio che riceve la richiesta di permesso o la Scia in sanatoria chiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo «parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati».  L’accertamento della compatibilità paesaggistica resta possibile anche nel caso di impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica e per i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Vincolo paesaggistico, accesso alla sanatoria semplificata più ampio in alcune regioni rispetto ad altre

Va anche detto che l’accesso alla deroga al Codice dei beni culturali e del paesaggio sconterà differenze territoriali e dipenderà dalla definizione che ciascuna regione avrà dato di “variazione essenziale al progetto approvato”. Di conseguenza, anche l’utilizzo della sanatoria con doppia conformità “alleggerita” (art. 36-bis), relativamente agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, varierà molto da regione a regione. Alcune potranno applicarla in modo più esteso, altre – a meno che non modificheranno le leggi regionali – ne faranno un uso più parsimonioso.

Ciò accade perché il Tu dell’edilizia delinea a grandi linee le caratteristiche delle “variazioni essenziali”, ma poi affida alle leggi regionali la loro definizione specifica. Ad esempio, il Tu incasella tra le “variazioni essenziali” «l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio», sono poi le regioni a entrare nel dettaglio con le loro leggi andando a individuare, relativamente agli incrementi di volume e di superficie, le soglie oltre le quali si entra nella categoria delle “variazioni essenziali”. Si pensi che nel Lazio è considerato variazione essenziale un aumento di volume superiore al 2%; in Lombardia tale percentuale arriva fino al limite del 7,5%, in Emilia-Romagna al 10%.

La discrezionalità regionale fa sì che più sono elevate le percentuali di incremento di volume e superficie che incasellano l’intervento tra le “variazioni essenziali”, tanto più è possibile avvalersi della nuova sanatoria per regolarizzare interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico in assenza del nulla osta o in difformità da esso. Questo perché gli interventi che comportano aumenti di cubatura o di superficie rientranti nel novero delle variazioni essenziali, se eseguiti su immobili sottoposti a vincolo, anche paesaggistico, sono considerati interventi in totale difformità dal permesso e, come tali, non possono beneficiare dell’accertamento di conformità con doppia conformità “alleggerita” (art. 36-bis). Tutto ciò che è in totale difformità dal permesso applica, infatti, il vecchio accertamento di conformità (art. 36) che prevede la doppia conformità (alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda) e non gode della deroga al Codice dei beni culturali e del paesaggio che consente di attivare la sanatoria in presenza di «lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati».

Ritornando al confronto tra regioni, nel Lazio un incremento di volume, ad esempio, dell’8%, realizzato su un immobile vincolato, senza aver richiesto il nulla osta o difformemente da questo, va considerato per il Tu edilizia, in “totale difformità” e quindi non può beneficiare della sanatoria semplificata (art. 36-bis) e nemmeno dell’accertamento della compatibilità paesaggistica. Lo stesso intervento in Emilia-Romagna potrà accedere all’iter di regolarizzazione semplificato e anche alla procedura di accertamento della compatibilità paesaggistica.