IL RAPPORTO CONGIUNTURALE CRESME
Accelera il mercato immobiliare: nel primo semestre 2025 crescono compravendite (+5,3%) e prezzi (+2,5%) delle case
La stima del Cresme per quest’anno è di 946mila compravendite rispetto alle 898mila dello scorso anno (erano 490mila nel 2013). L’aumento dei prezzi (in termini reali) è più forte nei comuni delle corone metropolitane dove raggiunge il 2,9%. Una parte della spinta all’acquisto arriva anche dal dinamismo del mercato della locazione. I prezzi di offerta degli affitti sono in aumento sotto la spinta della domanda di abitazioni in affitto e del conseguente assottigliamento dei quantitativi di offerta: al +15% del 2024 è seguito un +3,9% del primo semestre 2025. Il rallentamento fa pensare che si sia raggiunto l’apice dell’incremento dei valori di locazione.
LORENZO BELLICINI CRESME
IN SINTESI
Accelera il risveglio del mercato immobiliare. E’ quanto prevede il 38° Rapporto congiunturale e previsionale del Cresme, presentato ieri dal direttore Lorenzo Bellicini. Sulla base dei dati del primo semestre 2025 che fanno registrare un +5,3% del numero di compravendite e un +2,5% dei prezzi delle abitazioni in termini reali (+4,3% correnti), il Cresme stima per quest’anno 946mila compravendite rispetto alle 898mila dello scorso anno. Erano 490mila nel 2013.
L’aumento dei prezzi (in termini reali) è più forte nei comuni delle corone metropolitane dove raggiunge il 2,9% ed è più debole nelle città metropolitane, dove si ferma a +2,3%. La tabella che segue ricostruisce la serie storica dal 2015 al 2024 degli incrementi a prezzi costanti, con il dato parziale del 2025, per tipologia insediativa.
Quanto alle compravendite, il dato sulle singole città evidenzia come Milano resti negativa (ma in recupero) nel 2024 e inizi il 2025 con il +7%; Roma cresce oltre la media
(+2,0%) nel 2024 e registra il +10,7% ad inizio 2025; Bologna ha una dinamica simile a Roma mentre Napoli ha tendenze simili a Milano; Firenze è negativa sia nel 2024 sia nel primo trimestre 2025 (unico grande mercato negativo insieme a Padova).
Il dinamismo del mercato degli affitti
Il Rapporto Cresme evidenzia anche come una parte della spinta all’acquisto arrivi dal dinamismo del mercato della locazione e dalla crescita del valore degli affitti, a loro volta spinti dalla tensione abitativa crescente, soprattutto nelle grandi città. Il Rapporto ricorda “gli importanti incrementi” dei canoni medi negli scorsi anni, “con variazioni tendenziali del +4,2% nel II semestre 2021, del +8,3% nel I semestre 2022, del 4,2% nel II semestre 2022, del +11,4% nel I semestre 2023, del +13,3% nel II semestre 2023, del +10,4% nel I semestre 2024 e del +15,0% nel II semestre 2024. Negli ultimi tre anni del +27% e negli ultimi dieci anni del +78% raggiungendo i 16,1 €/mq/anno nella media italiana”.
L’offerta di abitazioni in locazione – rileva il Rapporto Cresme – “si sta progressivamente ampliando (circa +7% nel 2024 e circa +11% nel primo semestre 2025) ma questi incrementi non sono in grado di dare risposte alla domanda che supera notevolmente l’offerta in particolare nelle grandi città, dove la domanda autoctona è affiancata da quella degli studenti, dei lavoratori fuori sede, dei turisti, dei migranti; la scarsità di offerta è anche causata dalla diffusione incontrollata della locazione di breve e brevissimo periodo”.
Le dinamiche del mercato delle locazioni potranno quindi avere un effetto duraturo sui prezzi di vendita delle abitazioni. “Se si osserva la dinamica dei prezzi di locazione, in continua crescita dal 2020 in poi – afferma il Cresme – si può ritenere che almeno una parte di tale incremento dovrà essere implementata nel valore delle abitazioni e, dunque, ci si può attendere ancora alcuni anni di incremento dei prezzi delle abitazioni”.
